物业费收据不规范让企业少收钱-宜昌房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0502民初1149号
审理法院：湖北省宜昌市西陵区人民法院

二、案件事实和判决结果
宜昌某果蔬市场置业有限公司将其位于宜昌市三峡果蔬交易中心的商铺委托宜昌某商业运营管理有限公司（简称“宜昌某公司”）经营管理。2019年12月12日，宜昌某公司与张某签订《商铺租赁合同》，约定张某租赁市场六某号商铺（面积55.58平方米），租期从2020年1月12日到2025年1月11日。合同约定：租金按年支付（第四年14673元、第五年16140元），物业费为6元/平方米/月（年缴4002元）。张某已付清2023年1月11日前的租金，但只付了第四年部分租金3000元，欠付2023年1月12日至2025年1月11日租金27813元。物业费方面，合同虽约定每年4002元，但宜昌某公司开出的三张收据显示：前三年每年只收了2001元，且收据未注明“部分缴费”。2024年底，张某停止经营后上锁离开商铺，未办理交接，直到2025年7月宜昌某公司才收回商铺。

法院判决：张某需向宜昌某公司支付欠付租金27813元、物业费4002元（法院认定物业费标准已变更为2001元/年），合计31815元；并以31815元为基数，按年利率3.45%支付从2024年1月12日起的违约金。同时驳回了宜昌某公司其他诉讼请求（如高额违约金主张）。

三、核心观点：企业如何防范租赁合同风险？
这个案子看似简单，却暴露了企业日常管理中的“小疏忽”如何酿成“大损失”。核心问题就出在物业费收据的不规范上：合同明明约定每年物业费4002元，但企业实际只收2001元，还开了整年度的收据（没写“部分缴费”）。法院认为，这相当于企业自己默认变更了收费标准，结果少收了近一半的物业费！更麻烦的是，张某跑路后，企业连商铺都收不回来，白白损失几个月租金。

给企业的3个实用提醒：

1. 收据必须写清楚“部分缴费”
   案例中，企业收租金时会备注“部分在收租金”，但收物业费时却开了整年度的收据。这种“懒省事”让法院认定双方已协商降低标准。正确做法：只要不是全额付款，收据上必须大字注明“部分缴费”（如“2023年度物业费部分收款2001元，欠付2001元”），避免被当成合同变更。

2. 违约条款别设“天价”
   合同约定逾期每天罚5%违约金（年化高达1825%），明显过高。法院不仅没支持，还按原告主动调低的3.45%判了。正确做法：违约金别超过LPR（贷款市场报价利率）的4倍（目前约13.8%），既合法又能提高胜诉率。签合同时直接写“按年利率X%计算”，别玩文字游戏。

3. 租户跑路要“快收铺、快止损”
   张某2024年底就上锁跑路，企业拖到2025年7月才收回商铺，白白损失6个月租金。正确做法：合同里明确写“租户失联超X天，企业有权直接清场”，并立即发书面通知（留存快递记录）。别等租期结束——早一天收回，就少一天损失！

最后的小建议：租赁合同不是签完就完事，日常收钱、开票、交接都得像“绣花”一样细致。一个模糊的收据，可能让企业一年白干！

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