银行有权对逾期房贷抵押房产行使优先受偿权-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1087民初1485号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年9月30日，代某（借款人、抵押人）为购买位于松滋市街道道幢室房屋，与中国某股份有限公司松滋市支行（以下简称某支行，贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》约定，代某向某支行借款45万元，借期20年，年利率4.9%，逾期年利率7.35%；合同适用浮动利率，自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。双方约定还款方式为等额本息，若借款人未按期足额还款，贷款人有权宣布借款立即到期。2019年10月14日，某支行向合同指定账户（松滋某房地产有限公司账户）汇入45万元。2022年7月14日，房屋办理了抵押登记（证号：鄂（2022）松滋市不动产证明第0**7号），权利人为某支行，被担保主债权数额为45万元。截止2024年6月23日，代某欠本金395802.09元、利息11467.99元，合计407270.08元（此时执行年利率4.2%，罚息利率6.3%），某支行催收无果后起诉。

法院判决：代某需偿还全部欠款本息，并自2024年6月24日起按年利率6.3%支付罚息和复利；某支行对代某抵押的房屋在45万元范围内享有优先受偿权（即拍卖房屋后优先拿回欠款）。

三、核心风险提示：企业如何避免"钱房两空"？

这个案子告诉我们：签了房贷合同却不按时还款，银行不仅能要回本金利息，还能直接处置你的房子！ 很多企业主以为"只是晚还点钱"，却不知道违约会引发连锁反应。我们用大白话拆解风险点，帮企业避坑：

风险点1：浮动利率≠固定利率，企业别被"初始低利率"蒙蔽

合同写明"利率随央行基准利率调整"，起初年利率4.9%，后来降到4.2%，但逾期时罚息直接跳到6.3%。很多企业主签合同时只看开头数字，忽略"浮动"条款，等到利率上调才傻眼。
✅ 防范建议：

• 借钱前算清"最坏情况"：假设利率上浮50%，月供会不会压垮现金流？
• 要求银行用加粗字体标出利率调整规则（如"每年1月1日按新政调整"），别被业务员口头承诺忽悠。

风险点2：抵押登记不及时=银行可能"竹篮打水"

本案中，2019年放款，直到2022年才办抵押登记！如果这3年间房子被转卖或查封，银行就拿不到优先受偿权。现实中不少企业为图快，让银行先放款后补登记，结果债务人转移资产，钱彻底打水漂。
✅ 防范建议（对贷款方企业）：

• 必须"先登记后放款"：拿到不动产抵押登记证明（如本案的"鄂（2022）松滋市不动产证明"）再打钱，哪怕对方哭穷也别心软。
• 每月查登记状态：通过"国家政务服务网"查抵押是否被偷偷注销。

风险点3：逾期一次就可能"满盘皆输"

代某从2023年9月开始断供，银行立刻宣布"贷款提前到期"，把20年贷款变成30天内必须还清。企业经营中常见"先欠着，等回款就还"的想法，但合同白纸黑字写明：逾期=全部债务立刻到期！
✅ 防范建议（对借款方企业）：

• 现金流预留"安全垫"：房贷月供应占经营收入30%以内，避免一笔坏账就断供。
• 出现困难立刻协商：别学本案被告拒接电话！主动找银行签展期协议（如延长还款期），比被起诉划算得多。

终极提醒：抵押物≠欠款全额保障

法院只支持银行在45万元范围内优先受偿（即抵押登记的金额）。如果房子拍卖只卖了40万，剩余5万欠款银行还能继续找代某要；但如果拍卖得50万，超出45万的部分要还给代某。对企业借款人来说，卖房抵债后可能还要背新债！

企业主记住：

借款合同不是"走过场"，每个数字都连着真金白银。
放款前盯死抵押登记，借钱时算透利率浮动，
还不上钱时主动谈方案——
这三步走稳了，才能避免"房子没了，债还在"的悲剧。