物业服务质量不达标将无法获得违约金支持-麻城物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂1181民初2265号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果
被告夏某、冯某系麻城碧桂园云玺小区8号楼1-2202号房屋的业主（建筑面积为115.7㎡）。2021年5月10日原告某某生活服务集团麻城分公司与被告夏某、冯某签订《前期物业服务合同》，约定原告某某生活服务集团麻城分公司对该小区提供物业服务，被告夏某、冯某对麻城碧桂园云玺8号楼1-2202号房屋按照从商品房买卖合同约定的商品房交付之日起交纳物业服务费，合同约定物业服务费标准为房屋物业服务费每月每平方米1.6元，车位物业费每月50元。经庭审查明，被告夏某、冯某经原告催收未向原告某某生活服务集团麻城分公司支付物业费，尚欠自2023年9月1日至2024年3月31日、2024年7月1日至2025年2月28日的住宅物业费，和2023年7月1日至2025年2月28日的车位物业费未支付。

法院判决被告夏某、冯某需向原告支付拖欠的物业费共计3776.8元，但驳回了原告要求支付违约金的诉讼请求。原因是原告未能提供充分证据证明其物业服务完全符合合同约定的标准，因此无法获得违约金支持。

三、企业法律风险防范要点

这个案子告诉我们一个简单却重要的道理：收钱容易，但想拿回违约金没那么简单！

很多企业（尤其是物业公司）以为只要签了合同、提供了基本服务，业主欠费时就能轻松拿到本金加违约金。但这个案例打破了这种想法——法院明确表示：你服务不到位，违约金就别想要了！

对企业来说，有三点关键风险需要特别注意：

1. "签了合同≠高枕无忧"
   合同里写得再漂亮，如果实际服务达不到标准，法律不会支持你。就像这家物业公司，虽然业主确实欠了3776.8元物业费，但因为无法证明自己把小区打扫干净了、保安巡逻到位了、设施维护好了，连1600多元的违约金都没要到。

2. "证据比嘴硬更重要"
   法院不是讲道理的地方，是讲证据的地方。物业公司说"我们服务很好"没用，必须拿出：清洁记录、维修工单、业主签字确认的服务单、监控录像等"铁证"。建议企业建立"服务留痕"制度——每次服务完让业主签个字，或者用APP拍照上传，关键时刻能救命。

3. "别等欠费了才想起服务"
   很多企业平时不重视服务质量，等业主欠费了才想起来"我要起诉"。但这时往往已经晚了——服务瑕疵早已形成，证据也难以补全。聪明的做法是：每月做一次业主满意度调查，发现投诉立即整改，把矛盾化解在收不到钱之前。

给所有服务型企业的建议：

• 签合同时别光盯着"收多少钱"，更要明确"做到什么程度"
• 准备一本《服务标准执行手册》，让员工清楚每天要完成哪些具体事项
• 花小钱建个简单的服务记录系统（比如微信群打卡+照片），比打官司省钱多了
• 每季度自查一次服务质量，别等业主投诉或欠费才行动

记住：服务不是成本，是预防法律风险的保险。今天多花1分精力做好服务记录，明天就能省下10分官司烦恼。

如果您是物业公司、家政公司、保洁公司等服务型企业，想系统性防范这类风险，征和律师事务所可为您提供量身定制的法律顾问服务。我们的服务具有极高的性价比，甚至可以先试用满意后付款，让您在合规经营的路上走得更稳更远。