企业签署备忘录后必须严格履行租金支付义务，缺少租赁合同将导致租金诉求无法获得支持-庐江合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2021)皖0124民初78号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实与判决结果

庐江县公某管理所是庐江县国有公房管理单位。庐城镇岗湾片区原有大面积国有公房。2010年，安徽省庐江县云某房地产开发有限公司获准对该片区房屋实施拆迁并进行旧城改造和开发建设。2012年10月，庐江县公某管理所采用货币补偿的方式与云某公司签订多份《房屋拆迁补偿协议》，依据协议约定，庐江县公某管理所应获得上述片区公房拆迁补偿款计25118574.49元。该片区公房被拆迁后，因庐江县公某管理所尚有补偿款24627281.63元一直未获支付。经相关部门协调，庐江县公某管理所的主管部门庐江县房产管理中心与云某公司以及庐江县城市建设投资有限公司于2019年7月24日共同签署《关于落实云某公司以房产抵拆迁补偿款事宜协调会议备忘录》一份，该备忘录中规定：云某公司以1567.43平方米房产（城中西路38号楼220、221、222号三间商业房），折合价值24945648.45元，抵偿岗湾旧城改造拆迁补偿款24627281.63元；云某公司要在2019年8月10日前将前期租金(2018年7月12日至2019年7月11日)交给县公某所，后期租金在原租赁合同约定收租时点后一个月内全额交至县公某所；若云某公司未能按期将房屋腾空交付，则按原合同条款约定的租金由云某公司支付给县公某所。当日，云某公司向庐江县房产管理中心出具《承诺书》一份，重申了上述内容。该《承诺书》出具后，云某公司分别于2019年7月11日、2019年12月31日，先后将38号楼220号、222商业房交付给庐江县公某管理所。另查明，38号楼221号商铺的租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，每年租金120000元；38号楼222号商铺的租赁期限为2017年5月1日至2022年4月31日，第一年租金269220元，第二年租金282681元，第三年租金296815元。对于220号商业房2018年7月12日至2019年7月11日间的租金，云某公司称该房此间并未对外出租，也未实际产生租金。庐江县公某管理所当庭表示其对该房是否出租情况不清楚，同时也未能提供该商铺的租赁协议。

法院判决结果：云某公司需向庐江县公某管理所支付221号和222号商铺的租金共计680862.62元及逾期付款利息，但驳回了对220号商铺租金226832.4元的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例看似是简单的租金纠纷，实则揭示了企业经营中一个极易被忽视却非常关键的法律风险点：缺乏书面租赁合同将导致租金诉求无法获得法律支持。

案件中，庐江县公某管理所向法院主张三间商铺的租金，但法院只支持了有明确租赁合同的221号和222号商铺的租金，而对220号商铺的租金请求予以驳回。为什么？因为对于220号商铺，公某管理所无法提供租赁合同，无法证明该房屋确实处于出租状态、实际产生了租金。正如判决书中明确指出的："庐江县公某管理所也未能提交该房屋的相关租赁协议，故对于该商业房此间是否出租、是否实际产生租金以及该房屋的租金标准等本院均无法确认。"

企业应该从中吸取哪些教训？

1. "口头约定"在法律上等于没有约定：很多企业认为"我们有口头约定"、"大家都心知肚明"，但在法庭上，没有书面证据的支持，再"明白"的事实也可能被推翻。本案中，220号商铺即使确实产生了租金，因缺乏租赁合同，权利也无法得到保障。

2. 备忘录和承诺书具有强大法律效力：云某公司签署的备忘录和承诺书虽然不是正式合同，但法院认定其"内容并不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效"。企业代表在签字前一定要仔细阅读内容，理解每一项承诺的法律后果。云某公司承诺支付租金，就必须履行，即使后来遇到疫情也只能协商部分减免（法院支持了221号商铺减免3万元），而不能完全拒绝支付。

3. 证据链必须完整：要主张租金权利，必须提供完整的证据链：房屋确实存在→房屋已出租→有明确的租赁合同→合同约定了具体租金标准→承租人未按约支付租金。本案中，220号商铺缺了最关键的一环——租赁合同，导致整个证据链断裂。

4. 特殊时期政策要及时跟进：疫情期间政府出台了租金减免政策，云某公司主张减免部分租金获得了法院支持。企业应及时了解并合理运用政府出台的相关政策，但要注意：政策适用需要企业主动提出并提供依据，不能自行决定不支付租金。

给企业的实操建议：

• 凡是涉及金钱往来的事项，必须签订书面合同：无论是房屋租赁、服务提供还是货物买卖，都要有白纸黑字的约定。不要因为"关系好"、"是熟人"就省略这一步。

• 合同关键条款要明确具体：租金金额、支付时间、违约责任等核心条款不能模糊不清。本案中，221号和222号商铺因为租赁合同明确约定了每年租金金额，法院才能准确计算应支付的数额。

• 定期检查合同履行情况：企业应建立合同管理台账，对即将到期的合同提前预警，对未按约履行的合同及时采取法律措施。云某公司如果能更早关注到租金支付义务，可能避免产生逾期利息。

• 妥善保管所有合同原件：本案中，庐江县公某管理所因为无法提供220号商铺的租赁合同而败诉。企业应指定专人负责合同保管，建立电子和纸质双重备份。

企业经营中，一份小小的租赁合同可能看似微不足道，但当纠纷发生时，它就是你维护权益的"护身符"。没有它，再合理的诉求也可能在法庭上"站不住脚"。记住：法律只保护有证据的权利，不保护躺在权利上睡觉的人。

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