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合同约定不明将导致保证金无法收回-界首承揽合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：1 界首法律顾问

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一、案例检索信息

案由：承揽合同纠纷
案号：(2025)皖12民终5487号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

江苏某都有限公司（以下简称"某都公司"）与界首某公司于2022年1月25日签订《关于裕民路安置区AB区维保责任的协议》，约定某都公司向界首某公司支付40万元保证金，"如乙方及时履行维修责任，甲方于本协议签订之日起一年内全额退还保证金（不含利息）"。同时协议还约定"乙方承诺在工程竣工验收后，全部分房前的质量维修工作"。

2019年12月份，该小区完成竣工验收。协议签订当日，某都公司向界首某公司支付40万元保证金。2024年7月19日，界首某公司向界首市某提交《裕民路ABCD安置区工程遗留问题报告》，某都公司工作人员华某在报告上签字确认。2025年2月28日，界首市某发布《太和社区项目安置房分配公告》，待分配房屋中仍包括裕民路安置区AB小区的部分房屋。

法院判决结果：一审和二审均驳回了某都公司要求返还40万元保证金及利息的诉讼请求，认为合同约定的"全部分房前"是退还保证金的必要条件，而房屋尚未全部分完，故条件未成就。

三、核心观点与风险防范指南

一句话点醒企业：合同里写"全部分房前"这种模糊话，等于白送40万保证金！

这个案子太典型了！某都公司以为"签协议满1年就退钱"，结果法院判他们一分钱要不回来。为什么？关键问题出在合同表述上：

1. 模糊表述埋雷，企业自吞苦果
合同里同时写了两句话：

某都公司只盯着第一句，却忽略了第二句才是"总开关"。法院认为：必须同时满足"完成全部分房前的维修"和"及时维修"两个条件，才能退钱。而"全部分房"至今没完成（5年了还有房子没分完），所以退钱条件根本不成立！

企业最容易踩的3个坑：
✅ 坑1：用口语代替法律语言
"全部分房前"这种说法太随意！什么叫"全部"？99%算不算？拆迁户挑户型拖5年怎么办？合同里应该写："在95%房屋交付后30日内"或"自协议签订之日起24个月内"。

✅ 坑2：忽略条款的优先级
合同里如果出现矛盾条款，法院会按"特别约定>一般描述"来判。本案中"全部分房前"是核心义务，"一年内退钱"只是履行义务后的结果，不能单独成立。

✅ 坑3：证据保存马大哈
某都公司说"我们修好了"，但对方拿出有华某签字的《遗留问题报告》，直接证明维修没完成。每次维修后必须让对方签收确认单！

给企业的3条救命锦囊：

  1. 给条件加"保险栓"
    凡是涉及时间或条件的条款，必须加"最迟不超过X个月"。例如："在全部分房完成或协议签订满24个月后退还，以先到者为准"。

  2. 关键名词要"划重点"
    在合同里直接定义模糊词！比如："全部分房指95%以上房屋完成交付使用，以政府安置公告为准"。

  3. 履行过程留"铁证"

    • 每次维修后让对方签《维修完成确认单》
    • 用企业邮箱发工作联系函（避免微信聊天记录）
    • 定期做书面履约总结并要求盖章

血泪教训： 企业总以为"关系好不用太较真"，但当40万保证金卡在对方手里时，再好的关系也拗不过白纸黑字的合同漏洞！

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