租赁合同到期未续约继续使用应按原合同标准支付占用费-应城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂09民终375号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2009年1月20日，应城某银行与胡某签订《门店租赁协议》，胡某租用应城某银行位于应城古城大道和大智路交汇处房屋，合同约定：租赁期一年，年租金24000元。2010年2月26日，双方重新签订协议，约定年租金2.4万元，租赁期2年。合同到期后，双方未续签新合同，但胡某继续租用房屋经营，并按每年2.4万元向应城某银行支付租金，租金付至2019年2月25日。期间，胡某于2018年8月对房屋进行装修并改建楼梯，同时签订承诺书，明确表示合同到期后自行承担装修费用并交还房屋。2019年4月3日起，应城某银行多次向胡某送达通知书，要求腾退房屋，但胡某一直占用房屋至今。

法院判决：确认双方租赁合同于2019年4月3日解除；胡某需在30日内结清水电费并腾退房屋；按每月2000元标准支付2019年2月25日后的房屋占用费；将改建的楼梯恢复原状。应城某银行主张按市场价80800元/年计算占用费的请求被驳回。二审法院维持原判。

三、核心观点与企业风险防范指南

这个案子说透了一个常见却容易被忽视的问题：合同到期后没签新合同，但对方继续用房子、你继续收租金，这种"默认延续"会让你白白损失市场溢价！

应城某银行以为房子现在值8万多元一年，要求胡某按市场价补租金，但法院只支持了老合同的2.4万元标准。为什么？因为合同到期后，双方没谈新价格，胡某按老规矩交钱、银行也收了钱，这就等于自动变成了"不定期租赁"——相当于双方默认继续按老合同走。银行后来想涨价，但没和胡某白纸黑字签新协议，光拿市场评估报告没用。

对企业来说，这简直是"隐形钱包漏洞"！以下3点实操建议，请务必收好：

1. 合同到期前3个月，必须启动"续约或退租"程序
很多企业图省事，合同到期后让租户继续用、自己继续收钱，觉得"反正钱到账就行"。但这样会自动转为不定期租赁，你既不能随便涨价，也不能随时清退租户（必须提前通知）。
✅ 正确做法：

• 在合同里写明"到期自动终止，不续签需提前60天书面通知"；
• 到期前3个月主动联系租户：要么签新合同（明确新租金），要么发《到期不续租通知书》。
  ⚠️ 记住：收了租金就等于同意对方继续用！如果想涨租金，必须先谈妥再收款。

2. 租金调整必须"落笔为据"，口头承诺等于没说
应城某银行主张市场价8万，但胡某说"前任行长口头承诺按原价续2年"。法院为啥没采信？因为口头约定在纠纷中几乎无效！银行拿不出书面证据，而胡某的装修承诺书白纸黑字写着"自行承担费用"，所以败诉。
✅ 正确做法：

• 所有口头协商（如租金调整、装修许可）必须签补充协议；
• 拒收租金时要书面说明理由（例如："因未达成新租金标准，本次租金暂不接收"），避免被认定为默认同意老价格。

3. 装修和恢复原状，必须提前"划清责任线"
胡某装修时签了承诺书，写明"合同到期后自行承担费用并恢复原状"，所以银行不用赔他22万装修费。但很多企业忽略这点，租户退房时扯皮"装修是我花钱的，你得补偿"。
✅ 正确做法：

• 在合同中明确：①装修必须经你书面同意；②到期后归谁（通常归你）；③是否需恢复原状；
• 交房/退房时拍视频留证，避免租户说"你默认同意装修"。

最后划重点：租赁管理不是"收钱就行"，而是"细节定输赢"。合同到期像闹钟，一响就要行动——要么签新约锁住利益，要么发通知守住底线。企业法务或负责人每年至少清理一次合同台账，别让"默认延续"悄悄吃掉你的租金收益！