租赁土地上未办证建筑物无法对抗法院强制执行 - 肥东案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2020)皖01民终7852号
审理法院：安徽省合肥市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

肥东县中小企业融资担保有限公司与合肥龙塘保温防腐工程有限公司等追偿权纠纷一案，肥东县人民法院作出的（2016）皖0122民初2033号、2034号民事判决已生效。肥东县中小企业融资担保有限公司向法院申请执行，法院依法查封了龙塘保温公司位于肥东县撮镇镇龙塘工业聚集区东国用（2006）第381号（面积7223.76平方米）、东国用（2007）第751号（面积15527平方米）和东国用（2009）第3319号（面积2110.17平方米）三宗国有建设用地使用权。2019年10月14日，法院作出（2019）皖0122执恢503号执行裁定书，裁定对上述三宗国有建设用地使用权评估、拍卖。合肥大众精密铸造有限责任公司向法院提出案外人执行异议申请，法院作出（2020）皖0122执异11号执行裁定书，驳回大众铸造公司的异议申请。

大众铸造公司与龙塘保温公司于2005年4月3日签订土地租赁合同一份。合同中约定：龙塘保温公司将位于肥东县龙塘工业区的依法享有土地使用权的陆亩土地出租给大众铸造公司使用，租赁期12年，自2005年7月28日起至2017年6月28日止；龙塘保温公司允许大众铸造公司在承租的土地上兴建生产用的厂房、仓库、宿舍、办公室以及电力设施、生产设施等，所投资费用大众铸造公司一律自行承担；合同期满后，如大众铸造公司不续签合同的，则大众铸造公司应在合同期内三个月搬迁，届时除基本土建外皆归大众铸造公司所有并有大众铸造公司搬走。

法院最终判决：一审驳回大众铸造公司的诉讼请求，二审维持原判，认定大众铸造公司对涉案争议土地的建筑物不享有排除强制执行的民事权益。

三、企业如何防范租赁土地上建筑物的法律风险

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：企业在租赁土地上建厂房，如果没有办理合法手续，即使你花了大价钱建起来，也可能在别人债务纠纷中被法院强制执行，而且你还无法阻止！

具体来说，大众铸造公司犯了几个致命错误：

第一，租赁合同到期后没签书面续租合同。 大众铸造公司与龙塘保温公司的租赁合同2017年6月28日就到期了，但之后双方没有签订新的书面合同。大众铸造公司认为双方事实租赁关系一直存在，但法院不认可。因为根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。合同到期后，没有续签书面合同，即使你继续使用土地并支付租金，也只能视为不定期租赁，对方可以随时要求解除合同。

第二，建厂房没办"准生证"。 大众铸造公司在租赁土地上建了厂房等建筑物，但没有提供任何规划许可、施工许可等合法建设手续。这就相当于给建筑物办不了"身份证"，法律上不认可你是真正的"主人"。法院明确指出：地上建筑物属于不动产，物权应以不动产登记为准。大众铸造公司既没有不动产登记材料，也没有建设工程规划许可、施工许可等证据，自然无法证明对建筑物享有合法物权。

第三，误以为"我建的就是我的"。 大众铸造公司认为自己出资建设的厂房就当然归自己所有，这是典型的认识误区！根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才发生效力。即使你出资建设，如果没有合法手续，建筑物可能被认定为违章建筑，无法获得法律保护。

第四，把个人债务和公司事务混为一谈。 大众铸造公司主张用租金抵扣龙塘保温公司法定代表人个人债务的利息，但法院指出：公司和法定代表人是不同的法律主体，公司债务不能和个人债务混为一谈。这是很多企业主容易犯的错误，把公司财产和个人财产混同，最终可能导致公司失去法律保护。

企业防范建议

1. 合同要规范，续租要书面
   租赁合同到期前，务必提前协商续租事宜，并签订书面续租合同。不要以为继续使用土地就等于租赁关系自动延续，一定要有明确的书面约定，明确租赁期限、租金标准等关键条款。

2. 建房先办证，手续要齐全
   在租赁土地上建设厂房等建筑物前，必须向规划部门申请建设工程规划许可证，向建设部门申请施工许可证。建设完成后，如有条件，应尽量办理不动产登记。没有这些"准生证"，你的厂房在法律上就是"黑户"，难以获得保护。

3. 保留完整证据链
   妥善保存租赁合同、租金支付凭证、建设审批文件、工程合同、付款凭证等所有相关材料。一旦发生纠纷，这些是证明你权益的关键证据。特别要注意，租金支付最好通过银行转账并备注用途，避免现金支付难以证明。

4. 关注出租方财务状况
   如果发现出租方有债务纠纷、经营困难等情况，应及时采取措施。可以考虑提前续签长期合同，或与出租方约定在债务纠纷中保护承租人权益的条款。

5. 企业财产与个人财产严格分离
   切勿将公司债务与个人债务混同，避免用公司资产抵偿个人债务，或用个人资产支付公司债务。这不仅影响公司权益保护，还可能导致公司法人人格被否认，使股东承担连带责任。

6. 及时寻求专业法律帮助
   当发现可能影响你租赁权益的情况时，不要自行判断或拖延，应立即咨询专业律师。在本案中，如果大众铸造公司能在租赁合同到期后及时签订续租合同，或在建设时办理合法手续，完全可能避免这场败诉。

作为企业经营者，要记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人。在租赁土地上投资建设前，务必做好法律风险防范，否则可能像本案中的大众铸造公司一样，血汗投资付诸东流。

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