房屋已出售开发商难拒付质保金-长葛建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2022)豫1082民初3203号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2012年11月11日，国基某设集团有限公司（以下简称国基公司）与长葛市宏某伟业房地产开发有限公司（以下简称宏基公司）签订建设工程施工合同，约定国基公司承包宏基公司开发建设的宏基钻石城一期B19、B20、B21号楼及附属人防工程；总工期540日历天。合同签订后国基公司进场施工。2020年8月31日宏基公司向国基公司出具"关于国基有效资金的说明"，内容载明：B16/17/18号楼欠工程款676170.76元；B19/20/21号楼欠工程款1432637.60元，B19/20/21号楼扣减农民工保证金485030元，B16/17/18号楼农民工保证金148000元，B19/20/21号楼质保金1599500元。上述五项总计4341338.36元，其中宏基直接欠工程款两项合计2108808.36元，B19/20/21号楼扣减农民工保证金485030元，由宏基协调退；B19/20/21号楼质保金1599500元待验收合格退还，B16/17/18号楼农民工保证金148000元，宏基公司已开具证明，需要施工单位到城建局办理手续退还。工程补充协议（2016.09.06）约定赶工费用50万元按协议约定执行。2020年9月1日，宏基公司与国基公司签订施工补充协议，协议约定验收相关事项。2020年8月31日，被告出具"关于国基有效资金的说明"后，被告支付原告工程款1200000元。案涉房屋被告已经全部出售。

法院判决：一、宏基公司于判决生效后十日内支付国基公司工程款908808.36元及利息；二、宏基公司于判决生效后十日内支付国基公司工程质保金1599500元；三、驳回国基公司的其他诉讼请求。案件受理费由宏基公司承担25496元，保全费5000元由宏基公司承担。

三、案例核心观点与风险防范提示

这个案例给我们企业，特别是房地产开发商和建筑施工企业，敲响了一记重要的法律警钟：房屋一旦出售，开发商再想以"工程未验收合格"为由拒付质保金，几乎不可能获得法院支持！

我们来分析几个关键风险点：

1. "已出售"等于"已使用"，质保金难拒付
宏基公司辩称工程未通过消防、人防等部门验收，因此不应支付质保金。但法院认为，既然开发商已将房屋全部出售，且未提供证据证明质量问题是由施工方造成的，就应当支付质保金。简单说，房子卖出去了，你就不能再找借口不付质保金了。这对开发商是个重要警示：在房屋出售前，务必确保工程验收合格；如果存在质量问题，应在出售前解决并保留证据。

2. 书面确认是"黄金证据"，口头承诺等于白说
2020年8月31日宏基公司出具的"关于国基有效资金的说明"成为认定欠款的关键证据。这份书面文件清楚列明了欠款金额和性质，让法院能够准确判定欠款事实。而关于赶工费用50万元，因双方约定"向实际施工人王某凯支付"，但国基公司无法证明符合支付条件，最终未获支持。企业要记住：重要事项一定要有书面确认，微信聊天记录、邮件等也要定期保存，口头承诺在法庭上几乎无效。

3. 质量问题主张必须"谁主张谁举证"
宏基公司声称工程存在消防、人防等质量问题，却拿不出有力证据，法院自然不采信。现实中，很多开发商在发生纠纷时才想起收集证据，往往为时已晚。建议企业：施工过程中定期拍照录像，保留监理日志，对质量问题及时发函并要求对方签收，这些都可能成为未来维权的关键证据。

4. 农民工保证金不是开发商的"责任田"
法院驳回了农民工保证金的诉讼请求，因为这类保证金通常由住建部门收取，开发商只是协助退还的义务人。很多企业混淆了各类保证金的性质，结果白白浪费诉讼资源。企业应提前了解各类保证金的收取主体和退还流程，避免在合同中做出超出自身义务的承诺。

给企业的三点实操建议：

1. 出售前必过"验收关"：在房屋出售或交付使用前，务必确保工程通过所有法定验收程序。如确实需要提前销售，应在合同中明确约定"以最终验收合格为付款前提"，并设置相应保障措施。

2. 欠款确认要"白纸黑字"：与合作方结算时，一定要出具书面确认文件，明确欠款金额、性质、支付条件和时间。建议使用"结算确认书"而非简单的"说明"，并由双方法定代表人或授权代表签字盖章。

3. 质量问题要"及时留痕"：发现工程质量问题，应立即以书面形式通知施工方，留存邮寄凭证或签收记录；同时做好现场影像记录，必要时可邀请第三方机构进行鉴定。

作为企业，我们常以为"房子卖出去就万事大吉"，却忽略了法律上的连带责任。本案清晰表明：销售行为本身可能被视为对工程质量的认可，一旦房屋出售，开发商再想以质量为由拒付款项将面临极大法律风险。

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