银行未尽抵押物审查义务将丧失优先执行权-永城案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终1088号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

永城市某银行与庞某、余某因金融借款合同纠纷达成调解协议：庞某、余某需偿还银行借款本金120万元及利息，银行对余某名下位于永城市芒山镇某社区商住房（房产证号：字第20****22号）享有优先受偿权。因庞某、余某未还款，银行申请强制执行，法院于2023年12月1日查封该房屋。
事实查明：余某与王某龙共同开发该社区房屋，2013年6月7日余某取得房屋所有权证。2013年，王某龙将该小区4单元3楼北户房屋以18万元出售给徐某，并交付房屋。余某与庞某原系夫妻，余某于2020年12月3日去世。
银行上诉主张：徐某的房屋买卖协议系伪造、房款收据无效、房屋属夫妻共同财产需庞某追认、徐某未实际占有房屋等，要求继续执行该房屋。
法院判决结果：一审和二审均驳回银行的请求，判决不得执行该房屋，徐某有权排除银行的强制执行。

三、核心观点：企业设定抵押权前必须严查抵押物真实状态

这个案子看似是“一房二卖”的纠纷，实则暴露了企业（尤其是金融机构）在抵押业务中的致命漏洞：只看房产证，不查实际人。银行犯了三个典型错误，企业务必警惕：

1. “闭眼签抵押”——忽视抵押物占有状态
   银行2017年才办理抵押登记，但徐某早在2013年就付清房款、入住该房。法院明确指出：银行作为专业机构，有义务实地查看房屋是否被他人占有。如果当时去现场走一走，发现屋里住着人、用着电（徐某提交了购电卡），就能避免后续纠纷。现实中，许多企业抵押前只查产权登记，却对“房子到底归谁用”睁一只眼闭一只眼，最终像本案银行一样“钱房两空”。

2. “迷信登记证”——误以为产权证=无风险
   银行辩称“房产证登记在余某名下，我们就有权执行”。但法院一针见血：房屋是余某和王某龙合伙开发的，不是普通夫妻共有房。余某先卖房后抵押，属于严重失信行为。企业要知道：

   • 产权证可能滞后于真实交易（如本案2013年卖房，2017年才抵押）；
   • 农村集体土地上的房屋过户限制多，买家未过户未必是自身过错。
     设定抵押前必须确认：房屋是否涉及合伙开发？土地性质能否过户？别让一纸产权证蒙蔽双眼。

3. “甩锅给他人”——把审查责任当儿戏
   银行声称“徐某的协议是假的”，却拿不出证据；质疑“房款交给王某龙不合理”，却未核实王某龙是否获授权。法院直接认定：银行未尽审查义务，自身存在过错。法律对专业机构的要求比普通人高得多——银行有资源调查抵押物，却图省事不做尽职调查，活该承担后果。

给企业的实操建议：
✅ 抵押前必须“三查三看”：

• 查房屋现状：是否有人居住？水电费谁在交？（要求提供近半年缴费记录）
• 查交易链条：谁在卖房？有无合伙协议/授权书？（本案中王某龙卖房是获合伙人追认的）
• 查土地性质：是国有用地还是集体用地？能否过户？（农村小产权房风险极高）
  ✅ 别碰“已交付未过户”房屋：
  若发现房屋已卖给他人且买家付清房款、实际入住，哪怕未过户，也别轻易接受抵押。法院优先保护真实居住人的生存权，企业债权可能落空。
  ✅ 全程留痕防纠纷：
  抵押调查时拍照录像，记录房屋状态；要求卖方签署《无权利负担承诺书》。本案若银行留存了2017年抵押时的房屋空置证据，结果可能完全不同。

企业常以为“办了抵押登记就高枕无忧”，但这个案子敲响警钟：抵押权不是“免死金牌”，忽视基础调查等于给风险开绿灯。尤其在当前经济环境下，资产瑕疵增多，企业务必把风控做在签合同前，而非等执行失败后才追悔莫及。

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