产权式商铺租金纠纷中少数业主补充协议无效，开发商需连带担责-咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初9016号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果
事实部分（直接摘自判决书认定内容）：
2015年9月30日，唐某向咸宁某甲有限公司购买咸宁温泉某·某购物广场1栋1C058号商铺（面积21.6㎡，总价648720元），同时与湖北某乙有限公司签订《商铺委托经营管理合同》。合同约定：前三年免费给某乙公司培育市场；第四至五年按购房款7%保底支付租金（超7%部分7:3分成）；第六至十年可选7%保底或按9:1分成。2018年11月2日，唐某、张某又向咸宁某甲有限公司购买1栋-1A116号商铺（面积15.71㎡，总价285724元），与某乙公司签订类似委托合同。
某乙公司与部分业主（580户，占34.6%）签订《补充协议》，约定租金按"原购房款"计算（不扣除优惠），但1093户业主未签。2023-2024年，某乙公司未支付租金，唐某、张某起诉要求按合同7%支付两年租金13万余元及滞纳金。某乙公司辩称：因疫情影响，租金应按3.5%计算；滞纳金过高需调低。另查明，2020年疫情后，某乙公司曾减免承租户50-60天租金。

判决结果：
法院判令咸宁某甲有限公司、湖北某乙有限公司共同支付唐某、张某2023-2024年租金74,755.52元（按已付购房款4%计算），违约金按一年期贷款市场利率计算；驳回原告其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范指南：三个关键教训
这个案例表面是租金纠纷，实则暴露了商业地产运营中的三大"隐形炸弹"，企业务必警惕：

1. 少数业主私下协议，可能被法院整体推翻——产权式商铺必须"少数服从多数"
本案中，某乙公司与34.6%业主签了《补充协议》，约定租金按"原购房款"计算（比实际付款高），但法院认定：产权式商铺（即商场分割销售的小铺位）的特性决定了全体业主利益绑在一起。少数人签的"加价协议"若让其他业主吃亏，会被视为"破坏整体利益"而无效。最终所有业主统一按实际付款计算租金。
→ 企业风险提示：

• 开发商或运营商若想调整合同条款（如租金标准），必须争取超半数业主书面同意，避免私下与部分业主签约。
• 业主方若遇到类似"补充协议"，要确认是否经业主大会表决，否则可能被法院推翻。

2. 疫情等"黑天鹅"事件，可要求法院调整合同——但需提前留证据
某乙公司主张因疫情经营困难，要求租金从7%降到3.5%，法院部分支持：

• 2021-2022年因疫情不可抗力，租金已调至3.5%；
• 但2023-2024年经济复苏，法院仅酌情调至4%（未达被告要求的3.5%）。
  关键点在于：某乙公司提供了减免租户租金的证据，证明真实损失。
  → 企业风险提示：
• 合同中必须写明"不可抗力"的处理规则（如疫情、自然灾害如何分担损失）；
• 遭遇重大事件时，立即收集证据（如政府停工令、租金减免凭证），否则法院可能不支持调价。

3. 开发商"保租承诺"是连带责任导火索——慎打"稳赚不赔"广告
咸宁某甲有限公司（开发商）虽未签委托合同，但因销售时承诺"包租包收益"，法院认定其与业主损失有因果关系，判其与某乙公司连带支付租金。
→ 企业风险提示：

• 开发商切勿口头承诺"年收益7%"，若做保租宣传，必须：
  ✓ 明确写入购房合同；
  ✓ 约定免责条款（如"遇不可抗力可调整"）；
  ✓ 避免与运营公司混同经营（如共用财务、人员）。
• 运营公司若依赖开发商引流，需签订书面合作备忘录，划分责任边界。

结语：风险藏在细节里，专业把关是底线
本案中，某乙公司因未妥善处理业主群体诉求、缺失疫情证据，白白损失近6万元租金；开发商因轻率的保租承诺背上连带债务。企业要明白：商业合同不是"签完就完"，动态风险管控才是真功夫。
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