规范签订借款合同并完善抵押登记是防范金融风险的关键-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初2271号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年7月，周某芳、谢某林夫妇因药店扩张向中国某银行松滋市支行申请贷款。2019年7月10日，双方签订了《小额贷款额度借款合同》及《小额贷款最高额抵押合同》，用松滋市某街道某路某幢某层某室和松滋市某街道某花园小区4栋606、706室两处房产作抵押，银行给予185万元授信额度，额度存续期最长为120个月。

2019年7月15日银行首次发放贷款185万元，该笔贷款已结清。2020年7月4日周某芳通过线上支用贷款185万元，该笔贷款也已结清。2022年7月4日至7月6日，周某芳再次通过线上支用四笔贷款，金额合计185万元，约定正常利率为5%，罚息利率为6.5%（即5%基础上加收30%），借款期限为12个月，还款方式为按周期结息到期还本。

但到了还款日，周某芳、谢某林未能按约归还本金，仅支付了部分利息86217.02元。截至2023年9月19日，该贷款已逾期77天，拖欠本金185万元，利息32959.04元。

法院经审理，判决周某芳、谢某林十日内向中国某银行松滋市支行偿还借款本金185万元及截至2023年9月19日的利息32959.04元，并自2023年9月20日起以185万元为基数按年利率6.5%计付利息至清偿之日止；同时，银行对两处抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

三、核心观点与风险防范建议

这个看似简单的贷款纠纷案例，其实揭示了企业在资金往来中经常忽视的关键风险点。作为企业，无论是放贷方还是借款方，都应该从中吸取教训：

1. 合同条款必须"看得懂、算得清"

本案中，银行与借款人约定的利率、罚息计算方式非常明确——"年利率5%，罚息在基础上加收30%"，没有模棱两可的表述。很多企业签合同时，要么用一堆专业术语让人看不懂，要么写得含糊不清，结果发生纠纷时双方各执一词。建议：合同中涉及钱的问题（利率、违约金、还款期限等），要用大白话写清楚，最好配上计算示例，避免"我以为"和"你认为"的扯皮。

2. 抵押不登记，等于没保障

周某芳夫妇虽然签了抵押合同，但关键在于他们去不动产登记中心办妥了抵押登记手续，银行才真正拥有了"优先受偿权"。现实中，很多企业以为签了抵押合同就高枕无忧，结果发现没去登记，抵押权不成立！提醒：无论是房产还是其他资产抵押，签完合同后一定要去相关部门办理登记手续，拿到官方证明文件，否则抵押就是"纸老虎"。

3. "最高额抵押"是长期合作的好帮手

本案采用的是"最高额抵押"模式，设定一个最高担保额度（两处房产分别担保86.1万元和211.53万元），可以在额度内多次借款。这对经常有资金需求的企业特别实用，避免了每次借款都要重新办抵押的麻烦。如果您企业与合作伙伴有长期资金往来，不妨考虑这种模式，既省事又能保障安全。

4. 线上操作别忽视风险控制

本案中，周某芳通过手机APP多次支用贷款，看似方便快捷，但也增加了风险。现在很多企业都采用线上签约、放款，但风控不能因此放松。建议：即使流程线上化，也要设置关键风险点的人工审核；对大额资金支用，增加身份验证环节；定期检查系统安全，防止被他人冒用。

5. 逾期处理要"快准狠"

银行在借款人逾期77天后就果断提起诉讼，没有一拖再拖。很多企业遇到客户拖欠款项，总是先"再等等看"，结果小问题拖成大窟窿。提醒：建立明确的逾期处理流程，比如逾期30天第一次催收，60天第二次，90天准备法律手段。及时行动才能把损失降到最低。

6. 夫妻/合伙人债务要"共同签字"

本案中，虽然主要是周某芳操作借款，但丈夫谢某林作为共同借款人签字，所以法院认定为夫妻共同债务。如果企业借钱给个体工商户或合伙企业，一定要让所有合伙人或配偶共同签字，避免日后只能追讨一半的责任。

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