房地产企业借名开发风险大，合同相对方须承担违约责任-阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初2847号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年1月7日，娄某与阳新县某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定娄某购买某小区***号商品房，总价481680元。合同规定阳新县某房地产开发有限公司应于2020年5月1日前交付验收合格的商品房，逾期交房需按日支付已付房款万分之一的违约金。

娄某按约定于2020年1月5日支付定金181680元，2020年7月31日通过银行按揭支付余款300000元，全部购房款已付清。但阳新县某房地产开发有限公司未按期交房。

另查明，该楼盘实际是邢某借用阳新县某房地产开发有限公司资质开发。因邢某资金断链，楼盘不能正常交付。2022年7月，娄某从县政府工作组领取房屋钥匙，物业证明该房屋已装修入住。

法院判决阳新县某房地产开发有限公司支付娄某逾期交房违约金39546元，驳回娄某其他诉讼请求。

三、案例核心观点：借名开发不能逃避法律责任

这个案例告诉我们一个非常重要的法律风险：企业允许他人借用自己名义开展业务，一旦出问题，企业自己要先承担责任。

很多房地产公司为了赚取管理费，允许他人（如邢某）借用自己公司资质开发楼盘。这种做法表面上看好像只出个"名头"，风险不大，实际上隐患重重。

在这个案例中，阳新县某房地产开发有限公司辩称："房子是邢某开发的，我们只是出个资质，逾期交房的责任应该由邢某承担"。但法院不这么认为，理由很简单：合同是跟您公司签的，钱也是打到您公司账户的，购房者只认合同上的盖章方。

就像您去超市买东西，您不会管超市背后的股东是谁，您只认"XX超市"这个牌子。房子没按时交，购房者当然找合同上盖章的公司要说法。

法院明确指出：阳新县某房地产开发有限公司作为合同签约方，必须先向购房者承担违约责任，之后才能向实际开发人邢某追偿。但现实中，邢某可能已经没钱了，最终损失还是得由出借资质的公司自己承担。

企业防范建议：

1. 不要轻易出借公司资质：看似能赚点管理费，但一旦项目出问题，您可能要承担几十万甚至上百万的赔偿。就像这个案例，公司要赔近4万元违约金，还不算诉讼费和其他损失。

2. 签订合同时要谨慎：如果一定要合作开发，必须在合同中明确各方责任，特别是对下游购房者可能产生的责任如何分担。但即便这样，对外您还是第一责任人。

3. 做好项目监管：如果允许他人以您公司名义开发，必须建立严格的监管机制，定期检查项目进展和资金使用情况，不能"只收钱不管理"。

4. 交房要规范：这个案例中，购房者2022年7月领钥匙并装修，法院就认定房屋已交付。企业应建立规范的交房流程，包括书面通知、验收手续等，避免因流程不规范导致责任认定不清。

5. 保留完整证据：所有付款记录、沟通记录、工程进度等都要保存好。万一发生纠纷，这些是您证明自己无过错或减轻责任的关键。

许多企业老板觉得"合同不是我签的"、"钱没进我口袋"就可以免责，这是非常危险的想法。法律上，公章代表公司，公司就要负责。您把公章交给别人用，就像把家门钥匙交给陌生人，出了问题，警察首先找的是房主，不是那个陌生人。

企业经营中，资质、品牌是您的核心资产，不要为了眼前小利随意出借。一旦出问题，不仅赔钱，还会影响公司信誉，甚至被列入失信名单，得不偿失。

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