卖方多收房款必须返还中介垫付款 - 天长中介合同纠纷案例解读

大家好！我是征和律师事务所的企业法律顾问。最近我们分析了一个真实案例，发现很多企业（尤其是房产中介公司）在交易中容易因“垫付款”问题吃大亏。今天用大白话讲清楚这个案子，帮你避开坑。标题为啥这么写？因为很多老板搜“中介垫付房款卖方不还怎么办”，就能直接找到这篇干货！

一、案例检索信息

案由：中介合同纠纷
案号：(2022)皖1181民初1979号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实和判决结果

事实部分（直接复制法院认定内容，但按要求改写人名和公司名）：
彭某、张某是夫妻关系。2022年2月12日，天长市某宝房地产经纪有限公司（以下简称“某宝公司”）与彭某通过微信订立《天长市某宝房地产经纪有限公司居间定购书》，约定彭某将其名下所有的易居天玺一期4栋2单元1303室房屋委托给某宝公司售卖，约定净得价940000元。当日某宝公司向彭某支付定金20000元。因该房屋尚有按揭贷款未还，某宝公司于2022年2月21日通过银行转账支付彭某房款310000元用于偿还按揭贷款。2022年2月17日，某宝公司通过其关联公司天长市威某房地产经纪有限公司与案外人张子强签订居间订购书，将案涉房屋以102万元的价格出售给张子强。2022年3月11日，彭某通过房管局资金托管方式收到剩余房款250000元和按揭款项570000元，共计820000元。彭某总计收到房款1150000元，合同约定彭某净得房款940000元。某宝公司认为，多出部分为其公司垫付款，应由彭某返还。某宝公司多次与彭某沟通无果，于是起诉到法院。

判决结果简单说：
法院判彭某、张某必须在10天内返还某宝公司210000元，还要从起诉日起按银行利息（LPR）额外赔钱。如果拖着不还，利息会越滚越多！

三、核心风险提示：三招教你守住“垫付款”

这个案子表面看是“卖方贪心多拿钱”，实则是企业操作不规范埋的雷！法院为啥支持中介公司？关键就一句话：“多收的钱没法律依据，必须吐出来！”（法律叫“不当得利”）。作为企业，尤其做中介、贸易的，必须警惕三个风险点：

1. “净得价”写不清，钱就可能打水漂
   某宝公司和彭某签合同时，只写“净得94万”，但没细说：

   • 垫付的31万（还贷款的钱）算不算在94万里？
   • 卖房总价102万，多出的8万差价归谁？
     结果卖方觉得“反正我收到115万，多拿8万天经地义”。企业教训：签合同必须白纸黑字写清：

     “委托方净得价XX元，包含/不包含税费、垫付款；中介方垫付资金需在房款中优先扣除，多余差价归中介方所有。”
     像本案，某宝公司微信里让彭某确认过“房价94万，去掉垫付13万你还拿61万”，但没写进正式合同，差点败诉！

2. 垫钱不走“对公账户”，证据链就断了
   某宝公司用微信转定金2万，用银行转账付31万还贷——这笔钱救了命！因为：

   • 微信记录证明彭某自己说“多收的钱要还”；
   • 银行流水显示31万是“还贷专用”，不是普通房款。
     企业教训：
   • 任何垫付必须备注用途（例：“代付XX房屋按揭款”）；
   • 别用个人账户操作！用公司账户转账，截图留证；
   • 每笔钱都要让对方打收条，写明“此款系垫付，最终从房款扣除”。

3. 资金托管搞糊涂，差价变“唐僧肉”
   房管局托管的82万里，彭某以为全是自己的，其实含：

   • 买房人付的25万首付；
   • 银行贷的57万（这57万要先还清原贷款，剩余才归卖方）。
     某宝公司没提前和彭某算清账，导致卖方误以为“多收8万是白赚”。企业教训：
   • 交易前做《资金分割表》，三方（买卖方+中介）签字确认；
   • 托管房款必须注明“中介垫付款优先返还”；
   • 完成过户后立刻发书面结算单，避免口头扯皮。

一句话总结风险：企业垫钱帮客户办事，必须让“钱怎么来、往哪去”像微信聊天记录一样清晰可见！否则，法院都帮你讨不回来。

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