物业公司分公司可独立追缴物业费，失地农民身份不免除缴费义务-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)皖12民终2355号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2017年12月14日，范某接收了位于太和县××镇××小区××＃××室××＃××室房屋。2017年12月27日，范某与上海景某有限公司签订《物业服务合同》，约定由上海景某有限公司为范某居住的太和县银杏家园小区提供物业服务。合同载明两套涉案房屋建筑面积均为127.55平方米，物业服务收费标准按建筑面积0.73元／月／平方米收取，增压水泵（二次供水）未移交供水公司的据实分摊。物业管理费每年预缴一次，若逾期交纳物业费用的按照应交物业费用的日千分之三支付违约金。同时，太和县银杏家园小区实行安置房小区过渡期物业费县财政补贴政策，过渡期时限为5年，自安置房小区交接之日起计算，政府前三年按拆迁安置户应缴物业费的50%补贴，第四年按应缴物业费的40%补贴，第五年按应缴物业费的30%补贴，第六年开始由被拆迁安置户业主按物业服务合同约定的标准自行缴纳。太和县发改委前期物业服务收费备案中载明，二次供水能耗按照10元／月／户收取。合同签订后，上海景某有限公司太和分公司对涉案小区提供物业服务管理，范某作为涉案小区9＃903室、9＃1302室业主，没有按合同约定支付物业服务费。

另查明，上海景某有限公司于2017年11月15日中标太和县城关镇安置区前期物业服务项目，授权由上海景某有限公司太和分公司提供相关物业服务。2021年12月9日，上海景某有限公司出具《说明》同意太和分公司作为法律主体对欠缴物业费业主进行法律诉讼。上海景某有限公司太和分公司与太和县城关镇人民政府于2017年11月1日签订银杏家园小区《前期物业服务合同》，合同期限至2022年10月31日止。2023年3月15日，太和县城关镇人民政府向上海景某有限公司太和分公司发出《前期物业服务合同》期满终止通知书，上海景某有限公司太和分公司实际于2023年3月31日终止对银杏家园小区的物业服务。

判决结果：
法院判决范某支付上海景某有限公司太和分公司2018年12月14日至2023年3月31日物业服务费5628元、二次供水费1030元，合计6658元。范某以"失地农民"、"房屋系政府安置房"等理由拒绝缴费的主张未获支持，二审法院最终驳回其上诉，维持原判。

三、企业法律风险防范要点

这个物业费纠纷案例看似简单，却给所有企业敲响了警钟。作为企业，特别是服务型企业，如何避免陷入类似的收费困境？以下三点建议请务必牢记：

1. 主体资格必须清晰，避免"名不正言不顺"
范某上诉的核心理由是"没和分公司签合同，分公司不能告我"。但法院认定：虽然合同是总公司签的，但总公司出具了《说明》授权分公司收费，且分公司实际提供了服务，所以分公司有权追缴费用。
企业怎么做？

• 如果由分公司对外提供服务，最好直接以分公司名义签订合同
• 若必须由总公司签约而由分公司执行，务必取得总公司书面授权文件
• 服务过程中保留工作记录（如维保合同、服务日志等），证明实际履行了义务
  切记：没有证据的"服务"，法律上等于没服务！

2. 特殊政策要"说清楚、写明白"，别让客户钻空子
本案中，政府给安置房业主提供了5年物业费补贴（前3年补贴50%，第4年40%，第5年30%）。范某却声称"不知道政策"拒绝缴费。
企业怎么做？

• 遇到政府补贴、过渡期等特殊政策时，必须在合同中单独列明
• 向客户书面说明政策内容及自己的缴费义务（可要求客户签字确认）
• 定期向客户发送费用明细，列明"政府补贴XX元，您需支付XX元"
  别嫌麻烦！一份写得清楚的合同，能省下90%的纠纷。

3. "特殊身份"不是逃费理由，但企业要懂得灵活应对
范某以"我是失地农民，全家失业"为由拒缴物业费，法院明确表示：合同义务不因个人身份而免除。
企业怎么做？

• 不要轻易同意客户"永久免单"，这会破坏收费规则
• 对确有困难的客户，可提供分期付款、减免滞纳金等方案（但要签补充协议）
• 建立客户困难评估机制，避免一刀切激化矛盾
  记住：法律保护的是合同权利，但高情商的企业会把"依法追缴"变成"共赢方案"。

重要提醒： 物业费这类小额欠款，很多企业觉得"不值得打官司"。但本案告诉我们，及时主张权利（如定期发催款函、一年内起诉）能有效防止"小事拖大"。超过3年不追讨，可能因诉讼时效问题彻底丧失胜诉权！

作为企业，面对复杂多变的市场环境，一个疏忽就可能让应得的收入"打水漂"。与其事后花十倍精力追讨欠款，不如事前花一分心思防范风险。征和律师事务所专注企业法律风险防控，提供极高的性价比法律顾问服务，更创新推出"先试用满意后付款"模式——让您零风险体验专业法律支持，从合同签订到纠纷处理全程护航，真正实现"经营无忧，风险可控"。