买卖不破租赁 原则保护承租人权益-宁国房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)皖18民终177号
审理法院：安徽省宣城市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
刘某系某泉公司法定代表人，因公司资金周转曾向李某、张某借款。2018年1月，刘某分别与李某、张某签订《先本后息还款协议》各一份，并在债务人栏处加盖某泉公司印章，约定分三年归还本息。2020年3月28日，经结算，李某的本息共计273,086元，张某的本息共计199,939元。同日，某泉公司与李某、张某签订《出租合同》，约定将工厂西面一幢空厂房共9间约860平米出租给李某、张某，租赁期限5年，自2020年4月1日起至2025年3月31日止；年租金103,200元。合同签订当日，某泉公司分别向李某、张某出具收据，注明"原借款冲抵房租"。合同签订后，李某、张某将厂房转租给伟某公司（刘某时任总经理），伟某公司又将其中3间转租给张某记。2020年6月，某泉公司以上述厂房入股鑫某公司，并将厂房登记至鑫某公司名下。2021年，鑫某公司向伟某公司出具了租赁服务的增值税发票。2022年8月24日，刘某意外身亡；8月底，鑫某公司将租赁厂房中的6间断电，导致李某、张某无法进出厂房。李某、张某请求恢复供电未果，向宁国市人民法院起诉。诉讼中（2022年11月24日），李某、张某与张某记签订新租赁合同，张某记通过从其他厂房接电恢复供电。

判决结果：
法院最终判决鑫某公司必须继续履行李某、张某与某泉公司签订的租赁合同至2025年3月31日，并赔偿2022年9月1日至11月24日期间的损失共计15,640元（每天184元，共85天）。

三、核心观点与风险防范指南

这个案例的核心教训是："买卖不破租赁"是法律铁律，新业主不能随意赶走老租客！ 用大白话说就是：房子可以换主人，但租约不能作废。很多企业老板以为"现在房子是我的了，我说了算"，结果像鑫某公司一样赔了钱又惹上官司。下面重点说说企业如何避免踩这个坑：

1. 买厂房、接资产前，必须查清楚"有没有租客"

鑫某公司最大的错误，就是稀里糊涂接受了某泉公司的厂房入股，却不知道厂房早已租给了李某、张某。等发现时已经晚了——法院说了，只要租客已经住进去了（本案中2020年4月就租了），哪怕2020年6月才过户给你，原租约对你照样有效！
企业该怎么做？

• 在接收任何不动产（厂房、商铺、写字楼）前，必须实地查看+查产权档案+询问物业，确认是否有租客
• 要求对方提供所有租赁合同原件，重点看租期、租金、是否允许转租
• 在入股协议、买卖合同里白纸黑字写明："保证无未披露租赁关系，否则由原业主承担全部责任"

2. 新业主不是"原合同局外人"，而是"自动接棒人"

鑫某公司上诉时哭诉："合同是某泉公司签的，又没找我签字，凭什么要我负责？"法院直接驳回：房子都过户给你了，租赁合同自动约束你！《民法典》第725条写得明明白白：租期内房子换了主人，新主人就是新房东，必须接着履行合同。
企业该怎么做？

• 接手资产后，第一时间联系租客："我是新业主，以后租金交给我"
• 主动按原合同收取租金、处理维修问题（别学鑫某公司断电！）
• 如果租客拖欠租金，必须按合同约定发书面通知，不能直接锁门断电

3. 断电锁门=自找麻烦，损失算你的

本案最典型的错误：鑫某公司见伟某公司停产，就擅自给6间厂房断电，导致李某、张某无法使用。法院直接判赔每日184元！要知道，租客付了钱就有权使用房屋，你断电就是违约，不仅要赔钱，还可能被反告侵权。
企业该怎么做？

• 发现租客停产/欠租，先发《催缴通知》并保留证据
• 协商不成可起诉要求解除合同，但绝不能自行断电、换锁
• 如必须收回房屋，必须通过法院执行，否则赔钱是小事，严重可能被行政处罚

4. "以债抵租"很常见，但证据要齐全

本案中李某、张某用借款抵租金，鑫某公司质疑"可能是假债务"。但法院认了，因为有借款协议、结算单、冲抵收据形成完整证据链。企业经常用类似方式处理债务（比如用厂房抵工程款），但证据不全就容易出事。
企业该怎么做？

• 用债权抵租金时，必须签三方协议（债权人+债务人+新业主）
• 保留转账记录、对账单、冲抵确认书
• 在产权过户时同步办理租赁备案，避免后续扯皮

给老板们的贴心提醒

• 厂房别当"普通资产"：买机器、买原料前都知道验货，买厂房却常忽略"验租约"，结果租客赖着不走，租金收不到还倒赔钱
• 新旧交接要留痕：和原业主交接时，让对方签字确认"无未披露租赁关系"，这是最简单的防火墙
• 遇到纠纷先问律师：鑫某公司如果早咨询律师，完全可以通过协商调整租约，而不是直接断电惹官司

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