开发商对缴纳人防费后的人防车位享有收益权，物业公司擅自出租需全额返还租金-宜昌不当得利纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：不当得利纠纷
案号：(2025)鄂05民终1832号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

湖北某丙置业发展有限公司是枝江市某小区的开发商，2012年6月取得建设工程规划许可证，2013年10月项目竣工。2012年6月至2014年5月，该公司分三次向枝江市人防部门缴纳防空地下室易地建设费共计296,646元。小区地下一层共设停车位55个，未计入公摊面积。

2021年8月，湖北某甲运营管理有限公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定对"全体业主共有"的车位收取租金（其中地下车位租金180元/个/月）。随后，湖北某甲运营管理有限公司枝江分公司（以下简称"某乙分公司"）入驻小区，收取了地下停车位租赁费。根据某乙分公司自行制作的《某车位服务费》表格显示，2021年8月至2022年7月期间，其收取地下车位租赁费总计39,000元。湖北某丙置业发展有限公司认为车位收益应归其所有，多次要求返还未果后提起诉讼。

法院判决结果：一审和二审均支持湖北某丙置业发展有限公司的诉求，判决某乙分公司返还39,000元车位租赁费及利息（自起诉日起按LPR计算），湖北某甲运营管理有限公司承担补充清偿责任。物业公司主张的"垫付水费抵扣""已扣税金"等理由均未被采纳。

三、核心风险提示：物业出租前不查清车位权属，可能倒赔39,000元！

为什么物业公司要赔钱？关键就两点：

1. 人防车位 ≠ 业主共有车位
   很多人以为"小区车位都是业主的"，这是大错！本案中，开发商湖北某丙公司已全额缴纳人防工程易地建设费（29万余元），相当于代替国家修建了人防工程。根据法律规定，谁缴费、谁投资，谁就对人防车位享有使用和收益权。物业公司却把人防车位当成"业主共有车位"出租，属于典型的"拿错别人的钱包"。

2. 业委会无权代表开发商签字
   物业公司辩称"业委会委托我们收费"，但法律明确规定：只有占用业主共有道路的车位才归全体业主所有（比如地面停车位）。地下人防车位自始属于开发商，业委会根本无权委托他人出租。就像你不能把邻居的房子租给别人——物业公司收了39,000元，自然要全额退还。

给企业的3条血泪教训：
✅ 物业公司必做动作：
出租前必须查清车位性质！

• 查开发商《建设工程规划许可证》和人防缴费凭证；
• 区分"人防车位"（开发商所有）和"地面业主共有车位"（业委会可委托）；
• 合同中明确写清"仅对业委会有权处置的车位收费"，避免模糊表述。

✅ 开发商自保指南：
缴费凭证是你的"护身符"！

• 保留人防费缴纳票据、建设成本明细；
• 在购房合同中写明"未售地下车位归开发商所有"；
• 发现被侵占收益，立即发函制止并固定证据（如本案中对方自制的收费表格反成铁证）。

✅ 通用避坑原则：
"谁投资、谁受益"是铁律！
无论是车位、广告位还是公共设施，企业收钱前务必问自己：

1. 这笔钱的"主人"是谁？（查规划、查合同、查缴费记录）
2. 我收钱有没有书面授权？（业委会委托≠万能钥匙）
3. 对方凭什么把钱给我？（没有法律依据=不当得利=必须还钱！）

本案中，物业公司就因未核实权属，不仅白忙活一场，还要倒贴39,000元本金+利息+诉讼费。更惨的是：分公司收的钱，总公司也要兜底（法律明确规定分公司赔不起，总公司补上）！

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