房地产企业不能以疫情为由完全免除逾期交房责任-恩施商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)鄂2801民初5888号
审理法院：湖北省恩施市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年4月12日，刘某、陈某（买受人）与恩施市某房地产开发有限公司（出卖人）签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》，约定购买位于恩施市某街道某道某广场某幢某单元某层某房屋，房屋总价款800000元，出卖人应当于2020年9月30日前向买受人交付房屋。除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付房屋的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

2020年10月7日，恩施市某房地产开发有限公司向业主发出《告知书》，因受新冠疫情影响，将交房日期顺延至2021年3月。此后，该公司仍未按期交房，于2021年5月30日向1号楼业主发出《承诺告知书》，承诺交房时间为2021年11月30日前，逾期未交付则上调逾期交房违约金比例至万分之一点五。2022年2月27日，该公司再次书面承诺将交房时间延至2022年6月30日前。

2023年9月11日，刘某、陈某提前办理房屋交接手续。期间，恩施市某房地产开发有限公司逾期交房近3年，仅支付部分违约金。刘某、陈某向法院起诉，要求支付逾期交房违约金125320元。

法院判决：恩施市某房地产开发有限公司需向刘某、陈某支付逾期交房违约金107040元（按日万分之一点五的标准计算892天）。该公司不服提起上诉，二审法院维持原判。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例给所有企业，特别是房地产企业敲响了警钟：疫情等不可抗力不能成为企业长期违约的"万能挡箭牌"。

很多企业老板可能认为："疫情这么严重，工期延误是天灾，我们不应该承担违约责任。"但法院判决明确告诉我们：不可抗力有"有效期"，不能无限期免除责任。本案中，法院虽然认可新冠疫情属于不可抗力，但认为3年的逾期交房时间明显超出了合理范围，只酌情免除了6个月的违约责任。企业不能用"疫情后恢复慢"、"经营困难"等理由把本应自己承担的责任推给业主。

另一个关键点是：企业对外承诺具有法律约束力，不能出尔反尔。本案中，恩施市某房地产开发有限公司两次向1号楼业主公开承诺上调违约金比例至万分之一点五，即使刘某、陈某没有在承诺书上签字，法院仍认定他们作为1号楼业主有权享受这一承诺。这提醒企业：在微信群发通知、贴公告、发承诺书时，一定要三思而后行。这些看似"安抚业主情绪"的举动，很可能成为日后索赔的重要依据。

更值得注意的是，法院明确指出："企业自身的经营状况不是免除其违约责任的法定事由"。无论企业是"濒临破产"还是属于"保交楼"项目，都不能成为不履行合同义务的理由。政府的扶持政策是为了保障项目完成，而不是替企业免除对业主的法律责任。

企业该如何防范此类风险？

1. 规范合同条款：在签订合同时，明确约定不可抗力的范围、证明标准和责任免除方式，避免笼统表述。比如可约定"因疫情等不可抗力导致工期延误，经政府主管部门确认后可顺延交房时间，但最长不超过X个月"。

2. 谨慎对外承诺：任何面向特定群体（如某栋楼业主）的书面或口头承诺，都可能被认定为合同补充条款。企业发布通知前，应由专业法律顾问审核，避免随意提高违约金标准。

3. 建立风险预警机制：当出现可能影响合同履行的情况时，及时与业主沟通，通过签订补充协议等方式明确双方权利义务，而不是等到问题积累到无法解决时才被动应对。

4. 保留证据意识：如遇不可抗力，应及时收集政府停工令、防疫措施文件等证据，证明延误确实由不可抗力造成，而非企业自身管理问题。

作为企业主，要明白：诚信履约是企业生存的根本，任何想"钻空子"的行为都可能付出更高代价。本案中，开发商如果一开始就按合同履行，可能只需支付少量违约金；但因多次违约又不当承诺，最终违约金反而翻倍，还搭上了诉讼费，更损害了企业信誉。

企业经营难免遇到困难，但解决问题的正确方式是积极沟通、寻求合法途径，而不是寄希望于用"不可抗力"、"政策支持"等理由逃避法律责任。只有守法经营、诚信履约，才能真正赢得市场和客户的信任。

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