开发商对公共设施保修责任不能逃避-宜都房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)鄂0581民初1756号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年2月22日，周某1与案外人邓庚喜签订《房屋出售协议书》，约定邓庚喜向周某1转让位于宜都市枝城镇丹阳长安街2号楼2单元4层402号房屋，宜都市不动产登记中心于2019年3月18日向周某1、周某2颁发了不动产权证书。周某1、周某2入住该房屋后，发现未按规定安装门铃等配套设施，遂向法院提起诉讼。
另查明，宜都市枝城镇丹阳长安街系由宜都某生房地产有限责任公司开发建设，该公司已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。湖北省宜都市公安局消防大队于2015年7月27日出具《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》载明，该公司建设的丹阳长安街1#、2#、5#、6#楼工程经现场验收检查综合评定为合格。但该消防大队于2018年12月20日对丹阳长安街进行消防监督检查后发现，该小区存在火灾自助报警系统瘫痪、室内外消防栓系统无水、自动喷水灭火系统无水、未设置灭火器、部分防火门损坏等问题。

法院判决：宜都某生房地产有限责任公司在判决生效后30日内完成楼宇对讲系统安装和公共门厅渗漏维修工程，但驳回了原告关于消防设施维修和室内渗漏问题的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险提示

这个案例看似是业主告开发商，但背后隐藏着企业（特别是房地产开发商）必须警惕的法律风险。简单来说，法院认为：开发商交房后，对某些公共设施仍要"负责到底"，但有些责任可以"交棒"给物业公司。

具体来说：

1. 消防设施"交棒"给物业：法院明确表示，开发商在通过消防验收后，消防设施的后期维护责任应由物业公司承担。因为根据法律规定，住宅区的物业服务企业应当对共用消防设施进行维护管理。所以，开发商千万别以为"消防验收合格=万事大吉"，必须在合同中明确将消防设施维护责任移交给物业公司，否则可能像本案一样被业主"揪住不放"。

2. 承诺要"一碗水端平"：法院支持了业主要求安装门铃的诉求，因为开发商曾向其他业主承诺安装楼宇对讲系统，而这是一个整体工程，必须对整栋楼所有业主一视同仁。这提醒企业：对客户的任何承诺（哪怕是口头的）都可能成为法律义务。今天给A业主承诺了，明天B业主来要，你不能说"不关我事"。所以，要么不承诺，要承诺就必须写入合同并确保对所有客户公平执行。

3. 公共区域是"责任重地"：法院判决开发商必须维修公共门厅的渗漏问题，因为这是全体业主共有的区域，且在5年保修期内。但业主主张的室内渗漏问题因证据不足被驳回。这告诉我们：公共区域的质量问题最容易"惹官司"，开发商必须格外重视楼梯间、门厅等公共区域的施工质量，并保留完整的验收记录。同时，业主也要注意：主张室内问题必须有充分证据，否则法院不会支持。

给企业的三点实用建议：

• 合同写清楚：在购房合同中明确列出哪些设施在保修期内、哪些责任已移交给物业公司，避免用"按相关规定执行"等模糊表述。
• 承诺要谨慎：销售时别为了成交随意承诺"我们会装这个、修那个"，每句承诺都可能成为日后被告的把柄。
• 证据留齐全：施工过程中的验收记录、移交物业的签字文件都要完整保存，至少保留5年以上（防水工程保修期就是5年）。

很多企业以为"房子卖出去就没事了"，但这个案例告诉我们：交房不是终点，而是责任的新起点。一个小疏忽，可能让企业几年后还被拉上法庭，不仅要花时间应诉，还可能赔钱维修，更会损害企业声誉。

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