商品房交付条件遇政策变化仍需履行交房义务 - 宜都商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2021)鄂05民终934号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年11月5日，付某与宜都某正置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：1811040004），约定付某购买位于宜都市姚家店镇莲花堰村小西湖•天泽水岸商品房项目的房屋，房屋建筑面积133.59平方米，总价款为628942元。合同第九条约定，该商品房交付应当符合下列条件：1.完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2.取得房屋测绘报告；3.出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，"出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。"合同第十二条约定："除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金"。

合同签订后，付某通过首付、银行贷款等方式全部支付购房款。宜都某正置业有限公司于2019年12月27日在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知5号楼业主于2019年12月31日起开始办理交房手续，付某以宜都某正置业有限公司未能提供合同约定的相关证明文件为由拒绝收房。2020年4月3日，宜都某正置业有限公司再次以短信形式通知付某办理交房手续。

同时查明，2019年12月8日，宜都某正置业有限公司及湖北省某察基础工程有限公司、武汉某工建筑设计有限公司宜昌分公司、宜昌市某正建设工程监理有限公司、宜都市某宜建筑工程有限公司分别作为建设、勘察、设计、监理、施工单位联合对小西湖•天泽水岸5号楼新建工程进行了竣工验收。

另查明，2018年3月19日，国务院公布施行(2018)国务院令第698号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，其附件1第六条将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为："房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用"。为贯彻落实国务院令第698号精神，宜昌市住房和城乡建设委员会于2018年10月15日发出宜市住建文[2018]69号《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，通知明确"决定取消'房地产开发项目竣工交付使用备案'事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。房地产开发项目竣工交付使用备案事项自本通知印发之日（2018年10月12日）起停止受理"。

法院判决结果：一审法院判决宜都某正置业有限公司支付付某违约金188.68元，并驳回付某的其他诉讼请求。二审法院驳回付某的上诉，维持原判。也就是说，开发商只需要为逾期1天交房支付不到200元的违约金，而不是付某主张的近1.8万元。

三、核心观点与企业风险防范提示

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：合同约定的行政手续因政策变化而取消，并不等于开发商可以不履行交房义务！

很多企业老板可能会想："合同里写的'必须取得备案证才能交房'，现在政府取消了这个证，那我当然不用交房了，也不用承担责任。"但法院的判决彻底打破了这种错误想法。

本案的核心在于：虽然合同约定需要"取得商品房项目竣工交付使用备案证"，但因为国务院和地方住建部门明确取消了这项行政手续，开发商确实无法取得该证。然而，这并不免除开发商确保房屋验收合格后交付的基本义务。法律上有个原则叫"情势变更"，意思是当发生不可预见的重大变化时，合同内容可以相应调整，但不是完全免除责任。

更值得注意的是，即使房屋已经符合实质交付条件（本案中房屋早在2019年12月8日就验收合格了），但因为开发商通知的交房时间（2019年12月31日）比合同约定的最晚交房时间（2019年12月30日）晚了1天，就构成逾期交房，需要支付违约金。

对企业来说，这个案例揭示了几个关键风险点：

1. 合同条款要与时俱进：签订合同时，要确保约定的交付条件是现行有效的。如果知道某些行政手续可能被取消，应当在合同中增加"如遇政策调整，按最新规定执行"的灵活条款，而不是死板地约定已经或可能被取消的行政手续。

2. 实质条件比形式条件更重要：房屋交付的核心是房屋质量合格、符合居住使用要求，而不是某个特定的证件。企业应当把精力放在确保房屋质量上，而不是纠结于某个已经取消的证件。

3. 通知时间就是交房时间：合同约定2019年12月30日交房，你2019年12月31日才通知交房，就是逾期1天。不要以为房屋已经建好就万事大吉，通知交房的时间点同样关键！

4. 违约金条款要合理：本案中合同约定的日万分之十（年化36.5%）违约金被法院调整为日万分之三（年化10.95%）。过高的违约金不仅不会得到法院全额支持，还可能因显得"霸王条款"而损害企业形象。

5. 证据保存要全面：本案中，开发商能提供2019年12月8日的竣工验收报告和12月22日的测绘报告，证明房屋早已具备交付条件，这是减少损失的关键。企业平时就要养成完整保存各类验收文件的习惯。

建议房地产企业定期审查合同模板，特别是涉及政府部门审批、备案等可能随政策变化的条款。同时，建立合同履行跟踪机制，在政策发生变化时及时评估对现有合同的影响，必要时与客户协商变更合同内容，而不是等到发生纠纷才被动应对。

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