企业签订 委托经营 合同实为租赁需承担支付责任-无为房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0225民初6897号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年1月9日，周某与无为某惠置业有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定周某购买其开发的位于无为建材大市场家具城B1032、B1024两处商铺。合同签订并支付房款后，同日，周某与安徽盛某商业经营管理有限公司签订了两份《委托经营管理合同》，约定周某将商铺委托给安徽盛某商业经营管理有限公司经营，委托经营期限为2013年9月1日至2025年8月31日；周某不得参与租赁经营及管理，前三年（2013年9月1日起至2016年8月31日）不收取经营收益；第四年至第十一年每年收益分别为32066元或38824元；收益每6个月支付一次，安徽盛某商业经营管理有限公司应提前支付。若逾期付款，90日内按日万分之一支付违约金，90-180日按日万分之二，超过180日按日万分之五。周某同意将商铺全权委托安徽盛某商业经营管理有限公司经营使用，不参与、不干涉市场经营管理。因安徽盛某商业经营管理有限公司未能按约支付房租，周某向法院起诉。
安徽盛某商业经营管理有限公司仅支付了80164元租金（2017年1月23日付32066元；2017年6月30日两次各付5344元；2017年12月15日两次各付10689元；2018年2月14日和23日两次各付8016元）。

判决结果：法院判决安徽盛某商业经营管理有限公司支付周某拖欠租金240496元，并按日万分之五或万分之二的标准支付各期逾期款项的违约金至判决确定给付之日。无为某惠置业有限公司不承担责任。

三、核心观点：警惕"名为委托、实为租赁"的法律风险

本案看似是简单的租金拖欠纠纷，却揭示了企业常见的合同陷阱——把租赁合同包装成"委托经营管理合同"，无法规避支付责任。法院一针见血指出："名为委托经营管理合同，实为房屋租赁合同"。为什么这么说？因为周某完全不参与商铺经营，只坐收固定收益，而安徽盛某公司全权掌控商铺的经营、转租和改造权。这种"只收钱、不干活"的模式，本质上就是租赁关系，而非真正的委托管理。

对企业而言，这种操作隐藏三大风险：

1. 合同名称≠合同性质：很多企业误以为用"委托""合作"等名称就能规避租赁责任。但法院只看实质内容——如果业主不参与经营、只收固定收益，企业就要承担租赁合同的全部义务（如按时付租、高额违约金）。本案中，企业逾期超180天，违约金高达日万分之五（年化约18.25%），远高于普通贷款利息。

2. 拖延付款代价巨大：企业常因资金紧张暂时拖欠租金，但本案显示，违约金会"滚雪球式"增长。例如，2018年3月1日逾期的16034元，每天要多付8元违约金；到第180天后，违约金直接翻倍！企业若无预警机制，小拖欠可能拖出大窟窿。

3. 责任主体混淆埋隐患：本案中，开发商（无为某惠置业）因未签订租赁合同而免责，但企业若在合同中模糊责任主体（如让关联公司代签），可能被法院认定需连带担责。尤其当企业用"集团公司"名义签约时，风险更高。

给企业的实操建议：

• 签合同前问自己：业主是否真的参与经营？收益是否固定？如果是，别侥幸用"委托"之名，老老实实签租赁合同，并明确约定付款周期和违约金上限（如不超过LPR4倍）。
• 建立"付款红绿灯"机制：对每笔应付款设置3级提醒（到期前30天黄色预警、15天红色加急、超期立即启动应急方案），避免因疏忽触发高额违约金。
• 每年做一次合同体检：重点检查类似"委托经营"的合同，看实质是否构成租赁。若已踩坑，及时与业主协商补充协议，调整为真实法律关系。

很多企业倒在"我以为"上——以为改个合同名称就能规避风险，以为拖几天付款没关系。法律不看企业"怎么想"，只看"怎么做"。一次疏忽，可能让企业多付几十万违约金，还搭上商誉损失。

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