未办妥房产抵押登记前开发商需承担连带保证责任-无为借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初7361号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2021年10月12日，胡某因购买房屋，与中国某银行股份有限公司无为市支行签订《个人购房担保借款合同》，借款660000元用于购房，借款期限360个月。合同约定正常年利率5.88%，逾期利率8.82%。无为县某置业公司作为保证人，提供"阶段性保证+抵押"担保，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，承担连带保证责任。2022年1月1日，银行向胡某发放660000元贷款。截至2023年9月12日，胡某尚欠银行借款本金648651.88元，利息11900.71元、罚息38.84元、复利149.22元，合计660740.65元。案涉房屋一直未办理房地产权属证书，也未办妥抵押权登记手续。

判决结果：
法院判决胡某需归还所有欠款及后续利息，并支付1500元律师费；无为县某置业公司对胡某的全部债务承担连带保证责任。

三、案例核心观点与企业风险防范指南

这个案例看似是银行和购房者之间的借贷纠纷，实则给房地产企业敲响了重要警钟："阶段性保证"不等于"临时性责任"！

很多开发商朋友可能认为："我只是暂时担保，等购房者拿到房产证办了抵押，我就没责任了"。但这个案例告诉我们：如果购房者不配合办理房产证和抵押手续，你的担保责任可能永远解不掉！

法院在判决中明确指出：这种"阶段性保证"属于"附解除条件的合同"。简单来说，就是"条件没达成，责任不能免"。本案中，胡某一直不去办理房产证和抵押登记，导致开发商的担保责任没有解除，所以当胡某还不上贷款时，开发商还得替他还钱。

某置业公司辩称"是胡某不缴费不回来办理，我们也没办法强制"，但法院认为这不能成为免责理由。作为开发商，你有义务确保这个流程完成，而不能简单推责给购房者。

企业如何防范此类风险？

1. 完善合同条款
   在《商品房买卖合同》中明确约定：购房者必须在交房后30天内配合办理房产证和抵押登记，逾期需承担每日万分之五的违约金。不要只依赖银行那边的担保合同，自己的销售合同也要把责任框死。

2. 建立"双提醒"机制
   开发商应当同时提醒购房者和银行：不是发个通知就完事，要建立台账，对临近办理期限的购房者电话+短信+书面通知三重提醒，并保存好证据。某置业公司如果能证明他们尽到了充分通知义务，结果可能不同。

3. 设置"担保责任封顶期"
   与银行协商时，争取在担保合同中加入："若因购房者原因导致6个月内未办妥抵押登记，开发商担保责任自动解除"的条款。这样即使购房者不配合，你的风险也有时间上限。

4. 定期"风险清查"
   每季度梳理已售未办证房源，对超过3个月未办理的，立即启动催办程序。可以考虑收取"办证保证金"，或对恶意拖延的购房者发律师函，必要时直接起诉要求配合办理。

5. 转移风险给购房者
   在购房合同中约定：若因购房者原因导致开发商承担担保责任，开发商有权直接从购房者的房款中扣除相关费用，并收取20%的违约金。这样能有效提高购房者的配合度。

这个案例最值得企业警醒的是：合同风险不会自动消失，需要主动管理。开发商不能只盯着卖房回款，后续的产权登记环节同样关系到真金白银的风险。一个小疏忽，可能让你为购房者的60多万贷款买单！

很多企业以为"阶段性保证"只是走个过场，但现实是：当购房者断供时，银行最先追讨的就是担保方。本案中，某置业公司本可以避免这66万元的债务，却因未建立有效的办证督促机制而"躺枪"。

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