借款逾期不还将导致抵押房产被强制拍卖，担保人难逃连带责任-庐江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)皖0124民初3464号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实与判决结果
2022年9月21日，丁某与安徽庐江某行签订《个人借款合同》，约定安徽庐江某行向丁某提供180万元借款，期限12个月（2022年9月21日至2023年9月21日），年利率6.15%，用途为归还旧贷款；若逾期还款，罚息按年利率上浮50%计算（即9.225%），还款方式为按月付息、到期还本。同日，朱某与安徽庐江某行签订《保证合同》，承诺对丁某的债务承担连带责任保证；丁某和朱某还签订《抵押合同》，将两人共有的庐江县庐城镇某南路某号某房（不动产权证号：房权证2001字第0×**号／庐国用2007第0149号）抵押给银行，并办理了抵押登记。2022年9月27日，银行依约发放贷款180万元。但截至2025年3月5日，丁某仅归还部分款项，尚欠本金1758953.42元、利息297393.84元；朱某也未履行担保责任。

法院判决：丁某需在10日内偿还银行本金1758953.42元及利息（截至2025年3月5日为297393.84元，此后按年利率9.225%计算至还清）；朱某对上述债务承担连带清偿责任；银行有权对抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；案件受理费11625.39元由丁某和朱某共同负担。

三、核心风险提示：企业如何避免“钱房两失”？
这个案例看似是银行追债的普通官司，实则暗藏三大“致命坑”，企业主和担保人必须警惕：

1. “小逾期”变“大窟窿”：丁某只是晚还了几个月，但罚息直接跳到年利率9.225%（比正常利率高50%），短短一年多利息就滚到近30万元。很多企业主以为“晚点还钱问题不大”，却不知合同里的罚息条款会像雪球一样越滚越大。风险提示：借款前务必算清“最坏情况”——假设资金链断裂，罚息+本金会不会压垮企业？建议：签订合同时，争取协商罚息上限（如不超过LPR的4倍），并预留应急还款计划。

2. 担保=“背锅”：朱某以为只是“签个字帮朋友”，结果要对200多万元债务连带担责。法院明确：只要合同写了“连带责任”，银行可以直接找担保人要钱，不用等借款人“破产”。风险提示：千万别轻易给人当担保！尤其是亲戚朋友的生意借款。如果非担不可，必须做到三点：① 查清借款人真实还款能力（比如看银行流水）；② 在合同里写明“仅对本金担保”或“担保上限”；③ 要求借款人提供反担保（如用他的设备抵押给你）。

3. 抵押登记不牢，优先权打水漂：本案中银行能优先拿回钱，关键是因为房产抵押办了登记。但现实中，很多企业用设备、车辆抵押却漏办登记，结果债务人破产时，银行和其他债主排队分钱，抵押权人反而排在后面。风险提示：抵押不是签个合同就完事！房产必须去不动产登记中心办抵押登记；设备、车辆等动产抵押，要去“中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统”线上登记。否则，一旦对方欠多人钱，你的“优先权”可能变成“空头支票”。

最后提醒：企业融资是“双刃剑”，用得好能发展，用不好会崩盘。签借款合同时，别只盯着“能借到多少钱”，更要看清“还不上会怎样”。定期检查合同条款（比如每年复核一次利率和担保责任），比出事后再找律师更省钱！

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