拖欠8年物业费仍需全额支付-和县物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖0523民初1356号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实与判决结果
被告杜某系和县历阳镇东某花园小区19号楼405室业主，房屋面积为106.76平方米。2011年12月1日，原告和县晶某物业管理有限责任公司与和县佳某房地产开发有限责任公司第一分公司签订了《东某花园小区物业管理服务合同》，合同约定物业服务费由全体业主和物业使用人按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为住宅0.4元/月/平方米。2018年6月1日，和县东某花园小区业主委员会与和县晶某物业管理有限责任公司签订《和县东某花园小区物业服务合同》，约定一至三期每月每平方米0.40元，四期每月每平方米0.50元。2022年6月1日，双方再次签订合同，明确一至四期均按每平方米每月0.4元收取。杜某自2015年3月1日后未缴纳物业服务费，经原告多次上门张贴催缴通知单催收仍拖欠未交。

法院判决：杜某需在判决生效后十日内支付和县晶某物业管理公司2015年3月1日至2023年2月28日的物业费4099元（0.4元×106.76平方米×96个月），案件受理费25元由杜某承担。

三、企业必须警惕的三大法律风险点

1. "时间长就能赖账"？法律不认这个理！
很多业主以为"欠费拖个七八年，物业公司就拿我没办法了"，但本案明确打破了这个误区。从2015年到2023年整整8年的欠费，法院仍然全额支持。根据法律规定，只要企业能证明持续催收（如本案中的催缴通知单），诉讼时效就会重新计算。企业要特别注意：

• 对欠款客户必须建立"催收留痕"机制（书面通知、短信、邮件等）
• 每隔2-3年要重新确认债权，避免超过3年诉讼时效
• 别因"怕得罪客户"而拖延追讨，时间拖得越久，证据灭失风险越大

2. 合同条款模糊=埋下定时炸弹
本案中物业公司胜诉的关键，在于三份合同对收费标准写得清清楚楚：

• 2011年合同写明"住宅0.4元/月/平方米"
• 2018年合同区分"一至三期0.4元、四期0.5元"
• 2022年合同又统一为"0.4元"
  反观很多企业签订合同时：
  ✓ 只写"按市场价收费"（出事时说不清价格）
  ✓ 服务标准描述模糊（"提供优质服务"这种空话）
  ✓ 缴费时间不明确（"及时支付"等于没说）
  建议：合同金额必须写阿拉伯数字+大写，服务内容列明具体项目（如"每日清洁公共区域2次"），违约条款精确到天数。

3. 服务瑕疵≠可以不交钱，但企业必须自证清白
本案被告没出庭答辩，但如果他提出"物业服务质量差"，法院会怎么判？关键看两点：

• 物业是否完全没服务（如不巡逻、不维修）→ 业主可拒付
• 物业存在小瑕疵（如偶尔保洁不及时）→ 业主仍需缴费，但可要求减免部分费用
  企业行动指南：
  ① 每日服务留记录（值班日志、维修单）
  ② 重大服务问题要书面整改通知
  ③ 被投诉时主动协商，避免矛盾升级

特别提醒：根据《民法典》第944条，只要企业提供了基本服务，业主就不能以"没入住""不需要服务"为由拒交费用。但反过来，如果企业服务严重缩水（如保安常年缺岗），业主反而可能胜诉。所以合同不是签完就完事，而是要全程动态管理！

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