未签合同先装修损失难追回，企业务必警惕-中牟租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2022)豫0122民初10696号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年7月，经中某郑庵镇某村村委委托，中牟农村产权中心对外发布了《郑庵镇某村文化大院旧址15年租赁经营权项目交易公告》，对某村文化大院旧址15年租赁经营权以网络竞价方式进行交易，租赁时间15年，项目地点位于中某郑庵镇某村，交易起始价前三年租金24万元，交易保证金8万元。李某想租赁该场地用于开办学校，于2021年7月28日按交易公告要求向中某豫财公司交纳了保证金8万元。后经过竞价，李某于2021年8月10日成功受让了该文化大院的租赁经营权，并签署了《农村产权交易成交确认书》，确认标的成交价（前3年租金）为24万元。同日，李某向中某豫财公司转款172200元，含租金16万元，及向中某豫财公司交纳的交易服务费12200元。随后李某在未与中某郑庵镇某村村委签订书面租赁协议的情况下，就开始对房屋进行了装修整改。对此，李某称其进场前征求了杨某的同意，杨某及中某郑庵镇某村村委则表示对李某第一次进场装修不知情，但是后来李某开始动工装修时中某郑庵镇某村村委及杨某并没有制止。后经中某郑庵镇某村村委汇报，镇政府未准予中某郑庵镇某村村委将文化大院的经营权租赁给李某，李某得知后就停止了施工。

法院判决结果：

1. 中某豫财公司退还李某租赁费24万元；
2. 中某郑庵镇某村村委赔偿李某服务费损失12200元；
3. 驳回李某关于装修费、经济损失等其他诉讼请求。

三、核心风险提示：合同未签先动工，损失只能自己扛！

这个案子看似简单，却藏着企业最容易踩的"大坑"：钱交了、活干了，但合同没签成，损失却要自己扛。为什么李某交了24万租金，装修花了15万，最后只拿回24万本金？关键问题出在三个环节：

1. "口头承诺"不顶用，书面合同是底线

李某以为签了《成交确认书》就能进场装修，但法律上这不算正式租赁合同。法院明确指出：双方约定要签书面合同，却因镇政府未批准最终没签成，整个租赁关系根本没成立。企业千万别犯这个错：

• ✅ 正确做法：涉及场地租赁、合作项目，必须等双方签好正式合同再行动。哪怕对方拍胸脯说"合同马上盖章"，也要坚持"先签字、后动工"。
• ❌ 李某的错：轻信村委"先装修，合同很快下来"的口头话，结果镇政府一否决，24万租金差点打水漂（好在法院判退）。

2. 审批手续是"生死线"，别被"正在办"忽悠

村文化大院租赁需镇政府批准，但李某从没确认过审批进度。法院认定村委"违背诚信"，但李某也有责任——重大交易必须核实关键审批：

• ✅ 正确做法：涉及政府审批（如用地、规划、环保），签约前必须拿到书面批准文件，或在合同中写明"以审批通过为生效条件"。
• ❌ 李某的错：连镇政府同不同意都没查实，就敢砸钱装修，属于典型的"盲目乐观"。

3. 损失证据要"铁证如山"，收据照片不够用

李某主张15万装修费，但法院为啥不支持？证据太弱：只有销货清单和部分未用材料的照片，连用了多少水泥、多少人工都没记录。申请鉴定又因材料不全被退回，最终"举证不能"败诉。

• ✅ 正确做法：
  • 装修前签好施工合同，明确项目、单价、总价；
  • 每笔付款留银行记录，材料进场拍视频存档；
  • 保留现场每日进度照片，标注日期和施工内容。
• ❌ 李某的错：以为"实际花了钱就行"，却拿不出法院认可的证据，15万损失只能自认倒霉。

给企业的3条保命建议

1. 合同未签，坚决不动工：哪怕交了定金、签了意向书，没正式合同就开工=裸奔！
2. 关键审批"白纸黑字"才放心：对方说"手续在走"？请等红头文件到手再行动。
3. 花钱必留痕，证据要闭环：从合同、付款记录到施工日志，形成完整证据链，否则法院想帮你都难。

征和律师事务所提示：企业法律风险往往藏在"小事"里。我们专注为企业提供极高的性价比法律顾问服务，更支持"先试用满意后付款"模式——用真实案例帮您堵住合同漏洞、规范交易流程，让您做生意少踩坑、多赚钱。专业的事，交给专业的人，才是真正的省钱省心！