交付不合格地下室开发商被判退款违约金-林州买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0581民初7487号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年12月15日，郝某与林州某房地产开发有限公司签订了地下室使用权转让协议书，该协议第二条约定：该地下室的套内面积为9.18平方米，如竣工后实测面积少于9.18平方米且无法整改的，乙方有权解除本协议书并要求甲方退回乙方已付使用权转让费（无息）及支付乙方已付使用权转让费总额5%的违约金。该协议第三条约定：该地下室按照套内建筑面积计算，该地下室单价为每平方米1115.48元，总的使用权转让费为人民币21116元。乙方采取下列第（二)种方式付款：1、乙方必须在2020年1月28日前，付该地下室使用权转让费总额的50%给甲方，即10558元；2、乙方必须在2020年1月28日前，付该地下室使用权转让费总额的50%给甲方，即10558元。该协议第四条第二款中约定：如因甲方原因未能在上述约定期限将验收合格的该地下室交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按照乙方已付使用权转让费总额的万分之五向乙方支付违约金，使用期限顺延。甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书并要求甲方退回己收使用权转让费（无息）及支付乙方已付使用权转让费总额的15%的违约金。

郝某于2019年12月25日分三笔，分别转给林州某房地产开发有限公司6116元、10000元、5000元，共计21116元。

郝某陈述其购买的地下室储藏间被管道占用了部分，无法实现双方签订的协议中约定的9.18平方米。郝某陈述至今都未收到林州某房地产开发有限公司交付的钥匙。

法院判决结果：解除郝某与林州某房地产开发有限公司2019年12月25日签订的地下室使用权转让协议书；林州某房地产开发有限公司退还原告转让费21116元及违约金3167.4元。

三、核心观点与法律风险防范指南

这个案件揭示了一个关键问题：开发商交付不符合合同约定的商品，即使声称"已竣工验收"或"资金紧张"，也难逃法律责任。

很多企业老板可能认为："房子都建好了，客户已经收了，哪还能说退就退？"或者"项目资金紧张，客户应该理解我们"。但法院的判决告诉我们：这些想法大错特错！

企业必须警惕的三大风险点：

1. 合同约定要"说清楚、写明白"
   本案中，开发商在合同中明确约定了地下室面积为9.18平方米，还详细规定了面积不足时的解除权和违约金。当实际交付的地下室被管道占用，无法达到约定面积时，法院直接依据合同条款判决解除合同。企业签订合同时，一定要避免模糊表述，特别是关于产品规格、质量标准等核心条款。不要觉得"差不多就行"，这些细节恰恰是未来纠纷的导火索。

2. "已竣工验收"不等于"符合合同约定"
   开发商辩称"储藏室已经竣工备案验收通过"，但法院不认可。竣工验收是行政要求，而合同约定是民事义务，两者不能混为一谈。即使通过了政府部门的验收，如果不符合与客户约定的具体标准，仍然构成违约。企业交付产品或服务时，不能只满足最低行政标准，更要确保符合合同约定。

3. "资金紧张"不是违约借口
   开发商提出"项目已无可退资金"、"工程款具有优先受偿权"等理由，希望客户接受调换而非退款。但法院明确表示：这是企业内部管理问题，不能转嫁给消费者。企业经营中遇到困难时，往往想"拖一拖"或"换一换"，但法律不会因此免除你的合同义务。与其事后找借口，不如事前做好风险评估和资金规划。

给企业的实用建议：

• 交付前多做"自检"：在向客户交付产品或服务前，安排专人对照合同条款逐项检查，确保完全符合约定。本案中，如果开发商在交付前发现地下室被管道占用，完全可以提前整改或与客户协商，避免走到诉讼这一步。

• 别怕"小合同"：很多企业认为地下室、车位等附属设施的合同不重要，随便签签就行。但本案告诉我们，这些"小合同"同样具有法律效力，一旦违约，企业照样要承担法律责任。

• 积极应对纠纷，别当"鸵鸟"：本案中开发商经法院传唤无正当理由拒不到庭，结果法院直接采信原告主张。企业遇到诉讼时，一定要积极应诉，提交证据和答辩意见，缺席只会让败诉风险大增。

作为企业，您可能觉得"打官司是客户的事，我们先拖着看看"，但这个案例证明，拖延战术往往适得其反。当客户手持白纸黑字的合同条款，而您又无法证明已按约定履行义务时，败诉几乎是必然结果。

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