合同 作废 不等于 无效 ，已履行部分仍需付费-宜都租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0581民初2543号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年10月26日，湖北某甲材料有限公司（以下简称某甲公司）与宜都某乙材料科技有限公司（以下简称某乙公司）签订《厂房租赁协议》，约定某甲公司将位于宜都市某镇某路某号的钢构房、室和硬化场地出租给某乙公司建设高岭土窑炉煅烧生产线，年租金100万元，某乙公司应于每年11月1日前支付当年租金。

2022年3月17日，某乙公司与郑某斌（某甲公司原法定代表人、现任法定代表人郑某父亲）签订《合作经营合同》，约定郑某斌负责某乙公司的生产经营，同时约定"本合同签订生效后，某乙公司于2021年10月26日与某甲公司签订的《厂房租赁协议》作废"。

2023年8月7日，某乙公司与郑某斌签署《移交说明》，约定合作终止，郑某斌承诺从2023年8月7日至2026年8月6日三年免收厂房租赁费用。

某甲公司起诉要求某乙公司支付2021年11月1日至2023年8月6日期间的租金1766438元及违约金等。法院最终判决：某乙公司需向某甲公司支付2021年11月1日至2022年3月16日的租金377777.78元及相应违约金，驳回某甲公司的其他诉讼请求。二审法院维持原判。

三、法律风险防范提示

很多企业老板看到合同中写着"作废"二字，就以为之前的合同完全无效了，再也不用管了。但这个案子告诉我们："作废"不等于"无效"，合同解除前已经履行的部分，你还是要老老实实付钱！

关键点一：合同"作废"≠合同"无效"

某乙公司认为《合作经营合同》中"《厂房租赁协议》作废"意味着租赁合同自始无效，所以不用付任何租金。但法院明确指出：合同无效是法律对合同的否定性评价（比如合同内容违法），必须由法院或仲裁机构确认，不能通过双方约定就让合同"无效"。而"作废"在这里应该理解为"解除"——即从2022年3月17日起，双方不再继续履行合同，但之前已经发生的租赁关系仍然有效。

关键点二：合同解除≠不用付之前的钱

这是最容易被企业忽视的陷阱！民法典规定：合同解除后，未履行的部分终止履行，但已经履行的部分仍需按约定支付对价。就像你租了朋友的房子住4个月，后来提前退租，朋友同意解除合同，但你之前住的4个月租金还是得付，不能因为后来解约了就说"之前那几个月不用给钱"。

本案中，某乙公司从2021年11月1日到2022年3月16日实际使用了厂房，这4个多月的租金必须支付，即使2022年3月17日合同解除了。

关键点三：口头约定要谨慎，书面协议要清晰

本案中双方对"作废"理解产生巨大分歧，根源就在于合同表述不明确。企业签订协议时，应当避免使用"作废""废止"等模糊词汇，而应明确写明：

• "双方同意自X年X月X日起解除原《XX合同》"
• "原合同解除前已发生的权利义务按原合同约定履行"
• "原合同解除后双方权利义务终止"

特别是涉及多方关系（如本案中郑某斌代表某甲公司签署协议），更要确认签约人是否有权代表公司，最好在协议中写明"乙方确认甲方签约人有权代表甲方公司"。

给企业的实操建议：

1. 遇到合同解除，先算清楚"已发生"和"未发生"
   解除合同前，务必列出时间线：哪些义务已经履行？哪些还没履行？已履行部分要钱还是退钱？在解除协议中明确写清楚。

2. 别让"我以为"变成"我吃亏"
   本案中某乙公司以为"作废=不用付钱"，结果白白损失37万多元。今后签任何补充协议，都要问清楚"这句话到底什么意思？法律上怎么认定？"

3. 关键协议必须"三确认"

   • 确认签约人有无代表权（查授权书！）
   • 确认条款表述无歧义（避免"作废"等模糊词）
   • 确认已履行部分如何处理（写进解除协议）

记住：合同解除不是"一键清零"，而是"分段结算"。解除前的权利义务该履行还得履行，这是企业最容易栽跟头的地方！

四、专业法律护航很重要

本案中企业因合同表述不清多付了数十万元，如果签约时有专业律师把关，完全可避免这种损失。征和律师事务所为企业提供法律顾问服务，以极高的性价比帮助企业规避合同风险——您可先试用我们的服务，满意后付款，让专业律师成为您生意的"安全气囊"。合同审查、法律咨询、风险预警，我们用通俗语言帮您守住钱袋子！