企业单方解除合同须有事实依据，否则将承担违约责任-老河口土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0682民初1648号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2022年5月18日，老河口市某某农业开发有限公司（以下简称某甲公司）、虾从公司、老河口市某镇小陈营村民委员会签订《土地租赁协议书（合同书）》一份，合同约定：某甲公司将小陈营村已开发成型的稻虾池面积700.7亩（含未开挖的土地243.5亩）转租给虾从公司，租赁期限为6年，从2022年6月1日至2028年5月31日，租赁单价为人民币600元／亩／年。

2022年9月27日，某甲公司与襄阳某甲农业有限公司（以下简称某乙公司）、小陈营村委会签订《土地租赁协议书（合同书）》，某甲公司将上述700.7亩土地中的451亩土地转租给某乙公司。该土地租赁协议书除押金为20000元外，其他合同条款如租赁期限、租金支付方式等均与2022年5月18日签订的土地租赁协议书内容相同。某乙公司通过其法定代表人杜某霞中国建设银行账户于2022年7月14日向某甲公司银行账户转款220000元，2022年9月28日转款两笔100000元、70000元，合计390000元，另支付押金20000元。

2023年4月25日，某甲公司向某乙公司送达了《解除土地租赁协议书通知函》，称某乙公司未足额交纳租金，根据协议书约定和法律规定，解除双方签订的《土地租赁协议书》。

法院经审理查明，某乙公司分别于2022年7月14日向某甲公司转账支付租金220000元，2022年9月28日支付租金170000元，某甲公司接收了这些款项且未提出异议。自起租日2022年6月1日至合同解除日2023年4月25日，某乙公司应支付租金为243910.73元，实际已支付租金390000元，不存在拖欠租金的情形。

法院判决结果：确认《土地租赁协议书》于2023年4月25日解除；某甲公司需返还某乙公司押金20000元；支付违约金67650元；返还多付租金99400元及相应利息。某甲公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、案例的核心观点

这个案子说白了就是：你以为对方欠你钱，结果人家早就多付了，你却还理直气壮地"解雇"人家，最后反被法院判你赔钱！

想象一下，你租了别人的房子，明明提前把半年房租都交齐了，房东却突然说你没交够钱，要赶你走。等你拿出转账记录，房东才发现自己搞错了，但已经发了解除合同的通知。这时房东不仅要把多收的钱退给你，还得额外赔你一笔违约金。这就是本案中某甲公司的真实处境。

为什么会这样？关键就在于：

1. 转账记录就是铁证
   某乙公司有银行转账记录证明已支付39万元，某甲公司收了钱也没说啥。法院一看：钱都收了，现在又说不够？这说不通啊！所以，企业收付款一定要保留好凭证，口头说"收到了"不如转账记录可靠。

2. 解约通知不能"想发就发"
   合同里写明了"逾期60天才能解除合同"，某乙公司实际没有逾期，某甲公司却急着发解约通知。就像公司不能随便说"你工作不好"就把员工开了，必须有真凭实据。企业发解约通知前，务必确认对方是否真的构成根本违约。

3. "我以为"不等于"事实是"
   某甲公司以为22万元是另一家公司的租金，但拿不出证据。法院说了：你收了钱又不提异议，就默认是本案租金。做生意最忌讳"我以为"——你以为对方欠钱，就得有账本、有合同、有沟通记录来证明，否则就是自找麻烦。

4. 证人也得"清白"
   某甲公司找了个和双方都有关系的人作证，法院直接不认："你和这事有利害关系，说话不算数"。就像让公司员工证明老板没发工资，可信度自然打折扣。关键证人必须与案件无利益牵连。

给企业的实用建议：

• "三查"原则防风险
  发解约通知前，务必"查账目、查合同、查沟通记录"。发现对方可能违约，先核对付款凭证，再发书面问询，别急着"撕破脸"。

• 收款要"明明白白"
  收到款项后，立即给对方开收据，注明"某年某月某日租金"。就像超市小票写得清清楚楚，避免日后扯皮。

• 解约前先"算账"
  按合同约定精确计算对方是否真的违约。比如合同说"逾期60天可解约"，就要算清具体逾期天数，别凭感觉判断。

• 证人选择要谨慎
  如果必须找证人，优先选与双方都无利益关系的第三方，比如村委会、行业协会人员，避免用"熟人"证言。

这个案例最值得企业警醒的是：法律不保护"马大哈"。某甲公司只要当初认真核对一次账目，就能避免6万多元违约金+10万元多收租金的损失。在当今法治环境下，合同管理不是"可有可无"，而是企业生存的"安全带"——系好了，经营再颠簸也能平稳前行；没系好，一个小失误就可能让你翻车。

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