开发商逾期未办理产权登记备案需承担违约责任-丹江口房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)鄂0381民初2950号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年3月6日，张某与丹江口某扬公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定丹江口某扬公司向张某出售位于水都大道北侧均州老街第1幢136号商铺，建筑面积32.48平方米，总价款520980元。合同明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任导致买受人不能取得房地产权属证书，出卖人应按已付房价款的1%支付违约金。

合同签订后，张某当天支付了全部购房款，丹江口某扬公司也向张某交付了房屋及钥匙。2014年6月1日，双方达成反租协议，张某将商铺租给丹江口某凯公司。2019年租期届满后，张某收回房屋并装修入住。

另查明，2016年4月12日，丹江口某扬公司为该房屋办理了首次登记；2018年2月2日，又办理了补换证登记。但丹江口某扬公司一直未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致张某无法办理个人不动产权证书。

法院判决：丹江口某扬公司于判决生效后30日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助张某办理不动产权证；同时支付张某违约金5209.80元（购房款的1%）。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例揭示了一个房地产开发商常犯的错误：误以为办理了房屋首次登记就完成了全部产权登记义务。

很多开发商认为，只要为整栋楼办理了"大证"（首次登记），就完成了自己的义务。但实际上，根据法律规定和合同约定，开发商还有一项关键义务：在房屋交付后一定期限内，将办理业主义务所需的资料报产权登记机关备案，这样才能让业主顺利办理个人"小证"。

本案中，丹江口某扬公司虽然早在2016年就办理了房屋首次登记，2018年还做了补换证登记，但就是没有履行将资料报备的义务，导致张某直到2019年收回房屋后仍无法办理个人产权证。开发商因此被判支付违约金，还得补办手续。

对企业（特别是房地产开发商）的三大风险提示：

1. 分清"首次登记"与"备案义务"的区别
   首次登记是开发商为整栋楼办理的初始登记，而备案义务是为每个业主办理个人产权证提供必要材料。两者缺一不可，不能混为一谈。很多开发商栽跟头就是因为只做了第一步，忘了第二步。

2. 严格把控时间节点，建立提醒机制
   合同约定"交付使用后180日内"完成备案，这个期限从交房那天就开始计算了。即使业主暂时不办理产权证（比如本案中的反租情况），开发商也必须按时履行备案义务。建议企业建立交房日期跟踪系统，提前30天自动提醒法务部门准备备案材料。

3. 不要心存侥幸，违约成本可能累积
   本案违约金看似只有1%（5000多元），但如果涉及100户业主，总金额就高达50万元。更麻烦的是，一旦被起诉，企业还要承担诉讼费、律师费等额外成本，还会影响企业信誉。有的开发商认为"拖一拖业主就忘了"，但法律上诉讼时效从业主知道权利被侵害时起算，本案中张某在收回房屋后才发现问题，时效重新计算。

给企业的实用建议：

• 在房屋交付时，向业主书面告知产权办理流程和预计时间
• 设立专门岗位负责产权备案工作，不要与其他工作混岗
• 与当地不动产登记中心保持良好沟通，了解最新政策要求
• 合同中明确约定"备案完成"的具体标准，避免模糊表述

房地产交易环节多、周期长，一个小疏忽可能埋下大隐患。作为专业企业法律顾问，我们建议开发商将产权登记流程纳入项目全周期管理，从交房那一刻就开始倒计时，确保按时完成各项法律义务。

专业法律顾问助您规避风险

作为征和律师事务所的企业法律顾问团队，我们深谙房地产行业法律风险点，已为多家企业提供专业法律服务。我们的法律顾问服务具有极高的性价比，可根据企业实际需求定制服务内容，更有先试用满意后付款的灵活模式，让企业零风险体验专业法律支持。无论是合同审查、风险预警还是纠纷处理，我们都能提供及时有效的解决方案，助您在合规经营中稳步发展。