物业服务有问题业主可少交费-丹江口物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)鄂0381民初2290号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果

被告刘某义居住在丹江口市某路某广场小区3栋1单元301号面积为124.2平方米的房屋。2015年2月17日，刘某与财富某场小区业主委员会签订《财富某场物业承包服务合同》，约定管理事项包括房屋维修养护、公共设施管理、环境卫生清洁、交通秩序维护等。合同期限为2015年1月1日至2016年12月31日，物业费标准为住户每月0.35元／㎡。2015年2月18日，刘某正式入驻小区提供服务。合同到期后双方未续签，但2017年1月20日经社区业主委员会讨论决定，刘某继续提供服务。2017年9月26日，刘某注册成立丹江口市某物物业管理有限公司（以下简称"某物物业公司"），此后由该公司继续服务至2020年12月31日。被告未支付2020年全年物业费，某物物业公司多次催缴无果后提起诉讼。

法院查明：财富某场小区业主曾多次向某物物业公司反映噪音扰民、交通拥堵、环境不整洁等问题，均未得到及时解决。法院认为物业服务存在明显瑕疵，根据权利义务对等原则，判决被告刘某义只需支付2020年物业费的80%（即417.3元），同时驳回物业公司要求全额支付的诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案子看似是业主和物业的小纠纷，实则给所有服务型企业敲响了警钟：服务不到位，钱就可能收不全！ 法院判决明确告诉我们——企业不能光想着收钱，却把服务质量当"软指标"。下面用大白话讲清楚企业必须注意的3个关键点：

1. 合同不是"一签了事"，到期不续签等于埋雷

本案中物业公司2016年底合同到期后，既没续签新合同，也没终止服务，而是继续干了4年。这种"事实服务"看似省事，实则风险巨大：

• 业主可能以"没合同"为由拒付费用
• 服务标准、收费依据变得模糊，打官司时企业很难自证合理收费
• 企业行动指南：设置合同到期自动提醒，提前30天启动续签流程。哪怕暂时签不了正式合同，也要发书面通知明确"按原标准继续服务"，让业主签收确认。

2. 业主投诉是"预警信号"，不处理=主动放弃收费权

法院判决书里扎心的一句："噪音扰民、交通拥堵、环境不整洁等问题未及时得到妥善处理"。这意味着：

• 业主反复投诉却石沉大海，等于企业自己坐实"服务有瑕疵"
• 法院会直接按瑕疵程度扣减费用（本案扣了20%）
• 企业行动指南：
  ✓ 建立"投诉3日响应制"，简单问题24小时内回复
  ✓ 重要问题处理过程全程留痕（比如维修拍照、整改记录）
  ✓ 定期发《服务改进简报》给业主，证明你在行动

3. 别等打官司才想起"留证据"，日常记录就是护身符

物业公司败诉的关键，是拿不出"已解决业主问题"的证据。而业主提供的投诉记录成了法院减免费用的依据。服务型企业必须养成"工作留痕"习惯：

• 保洁：拍每日清洁前后对比照
• 设备维修：保留工单+业主签字确认单
• 问题整改：用带时间水印的视频记录过程
  记住：法院只认"看得见的证据"，口头说"我们一直很努力"等于白说！

特别提醒：很多企业以为"业主没交费就是理亏"，但本案证明——服务缺位时，企业才是理亏的一方。法律不支持"一边服务打折，一边收费满格"的做法。按时交费的业主权益也要保护，不能让老实人吃亏！

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