以房抵工程款后开发商不能以工程款未结清为由拒绝办证-南陵房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0223民初870号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实及判决结果

南陵县某华房地产开发有限公司在开发南陵县许镇镇育才小区期间，徐某实际施工了部分工程，后南陵县某华房地产开发有限公司以案涉房屋用于折抵徐某的工程款，故双方于2015年1月9日签订两份《商品房买卖合同》，约定南陵县某华房地产开发有限公司将育才小区2号商住101.201.301.401号房屋作价2526496元、2号商住102.202.302.402号房屋作价2189628元出售给徐某,两份合同第十五条均约定，南陵县某华房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由南陵县某华房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。若因南陵县某华房地产开发有限公司的责任，徐某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即"南陵县某华房地产开发有限公司交房商品房二证由南陵县某华房地产开发有限公司代办，办费及其他应缴费用由徐某承担"。合同签订当天，由南陵县某华房地产开发有限公司提供4716124元资金给徐某用于完成徐某向南陵县某华房地产开发有限公司支付购房款的交易流水，南陵县某华房地产开发有限公司向徐某出具发票两张。后徐某要求南陵县某华房地产开发有限公司办理产权证书，南陵县某华房地产开发有限公司以双方工程款未结算为由拒绝办理。

庭审中，南陵县某华房地产开发有限公司提交2014年12月3日的《工程结算协议》，该协议甲方为"南陵县某华房地产开发有限公司"，乙方为"李某高、徐某等"，协议第10项载明"乙方6套门面房留壹套待款子还清后再开具正式发票"，徐某对该协议签字确认。

法院判决：南陵县某华房地产开发有限公司必须在判决生效后五日内协助徐某办理房屋权属证书，并自2016年6月1日起以4716124元为基数按年利率3.65%支付逾期办证违约金，直到办理完权属证书为止。

三、法律风险提示：以房抵债交易中的"隐形陷阱"

这个案例看似简单，却揭示了企业经营中一个常见的法律"雷区"：用房子抵工程款时，以为签了协议就万事大吉，结果因细节不周全，不仅房子要出去了，还得额外赔钱！

关键问题出在哪？

1. "模糊约定"等于没约定：开发商拿《工程结算协议》中"待款子还清后再开具正式发票"当挡箭牌，但法院认为这条约定太模糊——到底是哪6套房子？具体留哪一套？就像你跟朋友说"等有钱了再还你"，却不说多少钱、什么时候还，这种约定在法律上很难站住脚。

2. 合同混淆，责任不清：企业常犯的错误是，把工程结算协议和房屋买卖合同混为一谈。签了《商品房买卖合同》就意味着这是独立交易，不能因为工程款有争议就拒绝履行房屋交易义务。好比你去超市买东西，不能因为上个月的会员卡积分没算清，就拒绝付今天的购物款。

3. "代办"不等于"不办"：合同约定"二证由开发商代办"，但开发商不能以此为借口拖延。就像你委托快递员送包裹，不能因为收件人没提前交运费就把包裹扣着不送。

企业如何避坑？

✅ 一签到底，避免"两张皮"：如果用房子抵工程款，务必在工程结算协议中明确约定：

• 具体是哪套房屋用于抵债
• 房屋交付和产权登记的具体时间节点
• 工程款与房款如何冲抵（避免出现"假付款"流水）
• 明确约定"即使工程存在其他争议，不影响本房屋交易的履行"

✅ 二要具体，拒绝模糊语言：别写"等款项结清后"，而要写"在双方就工程款最终结算确认之日起30日内"。就像借钱要写明"2023年12月31日前还清50万元"，而不是"有钱就还"。

✅ 三留证据，全程留痕：房屋交付时要签收条，催促办证要留书面记录（微信、邮件都算）。别等拖了7年才想起来打官司，那时违约金可能比房子首付还高！

特别提醒建筑企业：以房抵工程款虽能缓解资金压力，但务必把房屋交易和工程结算彻底分开处理。房子到手了，工程款有争议该另案起诉就另案起诉，别把两件事绑在一起，否则就像本案开发商，既丢了房子又要赔200多万违约金。

企业经营中，一份严谨的合同胜过十份胜诉判决。与其事后花大价钱打官司，不如事前花小钱做规范。征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，用法律为企业经营保驾护航。我们的服务具有极高的性价比，更创新推出"先试用满意后付款"模式，让您零风险体验专业法律服务的价值，真正实现"花小钱防大患"。