房屋租赁中承租人实际占用即需支付租金-孝感房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0902民初2624号
审理法院：湖北省孝感市孝南区人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年12月1日，孝感某甲电子科技有限公司与武汉某乙电梯有限公司签订《佳兆业空港科技城产业园厂房租赁合同》，约定：

• 租赁面积912.45平方米，租期3年（2022年4月1日至2025年3月31日）；
• 月租金14元/平方米，按季预付；
• 物业管理费第一年1元/月/平方米，第二至三年1.8元/月/平方米；
• 签约后被告支付了第一季度租金38322.90元及保证金25548.60元，此后再未付款。

原告主张被告一直占用厂房，要求支付欠租396003.30元、物业费50367.24元、水电费1010.20元及违约金91974.96元。被告辩称：厂房未实际交付（园区施工中不具备使用条件），且2021-2022年租金已过诉讼时效。

法院查明：

1. 厂房已竣工验收并办理产权证，符合合同约定的毛坯交付标准；
2. 原告移交了房屋钥匙，被告实际产生电费（1010.20元）并在厂房内经营；
3. 2025年4月8日，原告发出《厂房退租通知书》催缴欠款；
4. 被告于2025年4月14日腾退厂房。

判决结果：

1. 被告支付欠租396003.30元、物业费50367.24元、水电费1010.20元及占用损失6727.80元；
2. 违约金按欠租金额，以LPR利率1.5倍计算（不超过9万余元）；
3. 驳回原告其他诉讼请求（因被告已腾退，无需再判令腾退）。

三、核心风险提示：企业必须注意的3个关键点

1. "没实际使用"不等于"不用付租金"

本案中，被告辩称"厂房施工中无法使用，仅产生1000余元电费，不属于实际占用"。但法院认为：只要房屋符合交付条件（如已验收、有产权证），且承租人实际控制房屋（如持有钥匙、产生水电费），即视为完成交付。即使电费很少、使用时间短，仍需支付租金。

企业防范建议：

• 出租方：交接房屋时务必留存书面凭证！例如：
  ✅ 签署《房屋交接确认书》，注明交付时间、钥匙数量；
  ✅ 保留水电费缴纳记录（如被告名下的缴费单）；
  ✅ 拍摄房屋现状视频，证明符合合同约定标准。
• 承租方：若房屋确实无法使用，应立即书面提出异议并暂停付款，避免被认定为"默认接受交付"。

2. 催款不及时，三年后可能"钱打水漂"

被告主张"2021-2022年租金已过3年诉讼时效"，但法院认定：2025年4月8日原告发出《退租通知书》构成时效中断，重新计算3年。若原告从未催收，2022年的欠款可能因超期而无法追回。

企业防范建议：

• 定期核查合同履行情况，逾期付款超过30天必须书面催告（如邮寄《催款函》并保留凭证）；
• 催收记录要明确写明"要求支付XX年X月X日到期的款项"，避免笼统表述；
• 电子催收（如邮件、微信）需确认对方已读，重要款项建议用邮政EMS寄送。

3. 违约金≠随便要，过高可能被"腰斩"

原告原主张违约金9万余元（按合同标的20%计算），但法院认为"明显高于实际损失"，最终调整为按LPR利率1.5倍计算（远低于原金额）。这是因为民法典规定：违约金超过实际损失30%的，法院可酌减。

企业防范建议：

• 签合同时约定阶梯式违约金（例如：逾期30日内按日0.5‰，超30日按日1‰）；
• 主动证明实际损失（如提供同期转租价格、空置损失证据），避免违约金被大幅调低；
• 优先用"保证金抵扣"欠款（本案中25548元保证金直接抵了租金），比追讨违约金更高效。

总结：房屋租赁不是"签完合同就完事"！从交付、催款到解约，每个环节都要留痕。尤其当承租人称"房子不能用"时，别信口头承诺——要么签补充协议暂停计租，要么固定证据证明已交付，否则可能面临"房没用却要付租"的被动局面。

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