二手房交易中购房者以面积不符为由单方解约需承担违约责任-荆门房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂08民终1207号
审理法院：湖北省荆门市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

杨女士因购房需要通过中介公司荆门某分公司、荆门某公司购买二手房屋。经磋商，2025年3月8日，荆门某分公司的员工刘某带领杨女士实地查看过房屋情况后，三方拟签订房屋买卖合同。赵某的母亲通过微信将赵某的委托代理手续、案涉房屋不动产权证拍照发给刘某，由张某甲查看不动产权信息后在合同空白处填写房屋面积等相关信息。当日赵某委托其舅舅张某乙与杨女士签订房屋买卖合同（合同编号：0015272）。合同约定：双方通过荆门某公司买卖位于白庙路（石化总厂）334幢405号之房屋，该房屋目前产权状态为不动产证，买方已实地查看过该房屋，对该房屋的现状、结构及质量已充分了解。卖方持有的证件号：第0001064，房屋面积：54.7平方米，该房屋按套计价，建筑面积以实测为准；在本次交易过程中，若实际面积与上述标准确定的面积有差异时，买卖双方同意不再变更房价，不得以面积有误差为由取消本次交易。双方同意该房屋成交价为人民币88000元，在签订本合同当日买方支付人民币20000元给卖方作为购房定金，其中10000元由卖方交给荆门某公司作为交房保证金，且卖方将房产证件交于荆门某公司，双方约定于2025年3月15日前到房地产管理部门办理房产过户手续，并于双方在不动产登记中心签字之日支付卖方首期房款68000元，在2025年3月15日前付清。本次过户所产生的税费、卖方之税费由买方负责，买方之税费由买方负责。基于荆门某公司提供之中介咨询服务，卖方、买方均须于交付首期楼款时分别支付荆门某公司2000元作为中介咨询费。任何情况下，若卖方或买方任何一方签署本合约后，而未能依本合约之条款卖出或买入该房屋导致荆门某公司未能足额收取中介费，则毁约之一方须即时支付该房屋上述楼价百分之六之金额予荆门某公司作为违约金。荆门某公司根据本合同规定追究买方或卖方法律责任的律师费按荆门地区最高额标准计算后，由违约方承担。张某乙在卖方赵某处签字，杨女士在买方处签字，张某甲在荆门某公司处签字并加盖荆门某分公司公章。杨女士支付了20000元定金，张某乙赵某向杨女士出具了收据。

合同签订后，当晚杨女士认为房屋面积有问题，存在中介虚报面积的情况，遂联系刘某要求解决问题。杨女士与刘某通过微信及电话多次沟通，杨女士表示中介存在虚报面积及没有做好谈价服务的行为，要求将案涉房屋的价格降到80000元，刘某表示让杨女士将其他房屋成交情况发给刘某，以便和业主谈价。2025年3月19日杨女士和刘某微信聊天记录显示，刘："杨女士：您通过贵公司购买石化小区344幢405号房（合同编号：0015272）三方约定过户时间已于2025年3月15日过期，单方面因为您签订房价还要少价，不配合过户造成违约，已付定金不退回。如有异议请与我司联系，我们全程配合，收到请回复。"杨："合同未约定，你虚报房屋面积，这个事情必须解决，解决好了继续石化小区334栋405号房购买手续，期间我所定购的房屋不得随意租售。"刘："以合同上面积为准。"杨："等解决你虚报房屋面积问题后，买卖双方才能继续房屋购买手续。再次声明，你虚报面积问题处理期间，本人所定购房屋不得做任何租售以及改变房屋任何结构。"刘："我们合同面积写明讲明告知您自己看好同意您签字了，如有异议你不会签字付定金"。杨："你虚报房屋面积，欺诈卖房先解决吧"。刘："要房产证上面积不对，你可以投诉，合同是你确认了才签。"杨女士认可，签订合同前其并未对面积提出异议。

2025年3月20日，杨女士向荆门某公司、赵某发出合同解除通知书，上述通知书于2025年3月25日由刘某、赵某分别签收。该通知书载明，因荆门某公司在提供中介服务过程中，故意隐瞒房屋真实面积，虚报面积，导致杨女士在违背真实意思的情况下签订了房屋购买合同，荆门某公司的行为已构成欺诈，严重违反了合同约定及相关法律，自本通知书送达之日起，解除与其签订的房屋买卖居间合同，请其在收到本通知书后，于3日内退还已支付的定金20000元。2025年6月11日，荆门某分公司、赵某均书面同意解除案涉房屋买卖合同。

另查明，白庙路（石化总厂）334幢405号房权利人为赵某，房屋建筑面积54.7平方米，不动产权证号为鄂（2022）荆门市不动产权第XX号。

法院最终判决：确认杨女士与荆门某公司、赵某签订的房屋买卖合同于2025年6月11日解除；赵某返还杨女士2400元（超过法定定金限额的部分）；杨女士向荆门某公司支付违约金4000元；杨女士向荆门某公司支付律师费5000元；驳回杨女士的其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范启示

买房看错面积就想反悔？法院：违约就得赔钱！

这个案子最值得关注的点是：明明是杨女士觉得自己"被骗"了，但法院最终却判她不仅拿不回定金，还要额外赔钱给中介和卖家。为什么？

关键原因有三点：

1. "自己签的字，哭着也要认"原则
   杨女士在买房前已经实地看过房子，合同上也白纸黑字写着面积是54.7平方米，和房产证完全一致。法院认为：你作为成年人，签字前不看清楚，事后又说"面积不对"，这不能成为反悔的理由。就像你去餐厅点菜，菜单上写清楚了是"小份"，你吃完说"我以为是大份"，餐厅肯定不会退钱。

2. 合同里埋了"防赖"条款
   这份合同里有句话特别关键："不得以面积有误差为由取消本次交易"。这相当于双方提前约定：不管面积差一点半点，这买卖都照做。很多企业签合同时容易忽略这种"小字"，结果出问题时才发现自己掉坑里了。

3. 单方面解约要付出大代价
   杨女士发了解除通知就以为合同作废了，实际上法院认定她没有权利单方面解约。结果不仅2万元定金损失了17600元，还要倒贴4000元违约金和5000元律师费，总共赔了26600元！这比她想省下的8000元差价多出三倍多。

给企业的三大风险防范锦囊：

✅ 第一招：签字前"三看"原则

• 看实物：就像本案中杨女士实地看过房，企业签合同前也必须亲自核实关键信息（比如产品样品、场地状况）
• 看合同：重点看"违约责任"和"解除条件"条款，用荧光笔标出来
• 看证据：保留好查看过程的记录（比如拍照、视频、微信记录），本案中微信聊天就成为关键证据

✅ 第二招：定金别收"过头"
法律规定定金不能超过合同总价的20%。本案中8.8万的房款，定金最多只能收17600元，多收的2400元法院判退。企业收定金时要算清楚：合同金额×20% = 最高定金额。超了不仅无效，还可能被认定为恶意圈钱。

✅ 第三招：解约要"师出有名"
发现对方有问题时，先别急着发解除通知！要确认：

• 合同里有没有约定这种情况可以解约？
• 对方行为是否达到法定解约条件？（比如根本违约）
• 有没有提前通知并给对方补救机会？
  像本案中杨女士，既没法定理由又没合同依据就发解除通知，反而让自己成了违约方。

特别提醒：微信也是"法庭证人"
本案中，杨女士和中介的微信对话成了重要证据。现在企业间沟通大量用微信，记住：

• 重要事项不要只在微信说，要补书面确认
• 避免说"没问题""随便"等模糊话
• 关键承诺一定要对方明确回复"同意"
• 定期备份聊天记录（手机换新前尤其要注意）

很多企业老板觉得"都是熟人，口头说说就行"，但一旦出问题，没有证据就百口莫辩。这份判决告诉我们：在法律面前，"我以为"不等于"我有理"，"我觉得"不等于"我赢了"。

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