企业以房抵工程款必须在18个月内确认，否则可能被普通债权执行-蕲春执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2025)鄂1126民初1587号
审理法院：湖北省蕲春县人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年10月31日，湖北某建公司与黄冈某置业公司签订《商业1#楼、商业2#楼、住宅1#-10#楼工程总承包施工合同》，工程价款暂定10300万元。2020年9月28日，双方又签订《瑞锦东城二期11#-19#楼工程总承包施工合同》，暂定价16360万元。合同约定，某建公司可购买部分住宅和商铺抵扣工程款（如主体封顶后购买住宅抵扣5.4%工程款）。施工过程中，双方于2019年7月11日、2021年8月28日、2022年3月29日、2023年12月22日签订《商品房抵工程款协议书》，约定某建公司购买7#、8#、17#、18#楼共113套房屋抵扣工程款，其中30套已办理网签。

因黄冈某置业公司欠李某借款未还，李某申请查封该公司开发的83套房屋（含已抵付的37套）。某建公司提出异议，认为37套房屋已通过抵款协议转让给自己，不属于黄冈某置业公司财产。法院裁定中止对其中32套房屋的查封（排除4套无证据抵款的房屋）。李某不服，提起执行异议之诉，要求继续查封全部32套房屋。

判决结果：法院驳回李某的全部诉讼请求，正式解除对32套房屋的查封保全，确认某建公司有权阻却普通债权的执行。

三、核心风险提示：以房抵工程款不是“免死金牌”，超18个月可能失效！

这起案子看似是“工程款VS借款”的普通纠纷，实则藏着企业最容易踩的“隐形大坑”——建设工程价款优先受偿权的18个月“生死线”。很多老板以为：“我用房子抵了工程款，白纸黑字签了协议，房子就安全了。”但法院明确告诉你：签协议只是第一步，必须在18个月内完成关键动作，否则优先权自动失效，普通债主随时能查封你的“救命房”！

为什么某建公司赢了？关键就两点：

1. 时间卡得准：法院认定，双方在2019-2023年签订的以房抵款协议，属于“行使优先受偿权”的有效方式。因为工程还在验收中，付款时间未最终确定，抵款协议未超过“应付工程款之日起18个月”的法定期限（《民法典》第807条）。
2. 证据留得全：某建公司提供了完整的施工合同、抵款协议和网签证明，证明抵债金额合理（如30套房已网签），符合“抵债金额与房屋价值基本相当”的要求。

企业血泪教训：3大风险必须防！

• 风险1：发包方（甲方）以为“拖着不验收=无限期赖账”？大错特错！
  很多甲方觉得：“工程拖着不验收，工程款就不用付，承包方也拿我没办法。”但本案中，法院直接认定：只要双方签了抵款协议，就视为承包方在主张优先权！如果甲方故意拖延验收，反而可能被认定为“恶意规避债务”，导致房屋被优先抵偿。
  → 防范建议：甲方务必按合同约定及时验收结算，避免用“拖”字诀。若资金紧张，应主动与承包方协商分期付款，并书面明确“付款起算日”，防止对方以抵房协议主张优先权。

• 风险2：承包方（乙方）以为“签了抵房协议=高枕无忧”？可能白忙活！
  乙方常犯的错误是：签完抵款协议就收工，结果拖了2年才去办网签。但法律规定，优先权必须在“应付工程款之日起18个月内”行使（例如工程验收合格日就是付款起算点）。如果超期，哪怕房子已网签，也可能被普通债权执行（参考本案被排除的4套房屋，因无证据证明抵款时间而败诉）。
  → 防范建议：

  • 签抵款协议后，立即办理网签或过户，并保留所有证据（协议、付款凭证、沟通记录）；
  • 如果甲方拖延付款，在18个月内书面催告（如发函要求“确认付款日”），把“应付工程款之日”固定下来，避免期限起算争议。

• 风险3：普通债主（如借款给甲方的你）以为“查封房产=稳了”？可能竹篮打水！
  李某作为债主，查封83套房时根本没查清产权状态。结果发现32套早被抵给承包方，因工程款优先权天生碾压普通债权（《最高法解释》第36条），查封直接失效。
  → 防范建议：

  • 查封房产前，必须查清“是否已有抵款协议”（去不动产登记中心查网签记录，或要求甲方提供施工合同）；
  • 如果发现工程在建，优先要求甲方提供银行保函担保，而非直接查封房产，避免执行落空。

一句话总结：以房抵工程款不是“一签永逸”，18个月是条高压线——发包方别拖，承包方别等，债主别莽。否则，你以为的“安全资产”，可能一夜变成别人的“免查封房”！

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