物业服务不达标，违约金将打水漂 - 枝江物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0583民初162号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

枝江某物业管理有限责任公司是枝江市佳境天城小区物业服务单位，张某波是该小区二期12幢1单元3层304室房屋业主，房屋面积133.9㎡。2020年9月28日，双方签订《盛胜·佳境天城二期前期物业服务协议》，约定住宅的物业服务费标准为1.3元／月／㎡；物业服务费交费方式为每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬。2023年1月1日起，张某波未向物业公司交纳物业服务费，物业公司通过业主群发送催缴通知，并在张某波门前张贴物业费催缴通知。

法院判决张某波需支付2023年1月1日至2024年12月31日期间的物业服务费3591元，但驳回了物业公司要求按日千分之一支付违约金的诉讼请求。

三、案例核心观点及风险防范指南

这个看似简单的物业费欠缴案件，实际上藏着企业经营中一个致命误区：只管收钱，不管服务。

法院在判决中一针见血地指出："原告提供的物业服务质量存在一定瑕疵，未完全达到其承诺的服务标准，存在部分违约现象，故对原告主张的物业费逾期利息损失，本院不予支持。"

什么意思？简单说就是：你服务没做到位，就算业主欠你钱，你也别想拿到违约金！

作为企业老板，特别是物业服务企业，您一定要注意以下几点：

1. 合同不是单行道，而是双车道
   签了合同，您有权利收物业费，但更有义务提供约定的服务。就像您去餐馆吃饭，付了钱却上错菜，您能要求退钱吗？业主也一样。本案中物业公司光想着"业主欠费"，却忽略了"自己服务不到位"，结果违约金一分没拿到。

2. "服务记录"比"收费记录"更重要
   法院看什么？看证据！本案中物业公司虽然提供了"日常物业服务记载资料"，但明显不够详细充分。建议您：

   • 保安巡逻要有打卡记录和照片
   • 公共区域清洁要每天签字确认
   • 设施维修要留存维修单和业主签字
     这些记录平时不值钱，打官司时就是"救命稻草"！

3. 降价促销有风险，服务标准不能降
   本案中物业公司主动降低收费标准（从1.3元降到1.2元再降到1.1元），本是好意，但服务质量没跟上，反而"赔了夫人又折兵"。降价可以，但要同步告知业主"哪些服务会调整"，并取得书面同意，避免"服务缩水"的误解。

4. 欠费催缴要留痕，别只发个微信就完事
   本案中物业公司在业主群发通知、上门贴通知的做法值得肯定，但建议增加：

   • 邮寄催缴函（保留邮寄凭证）
   • 律师函（更显正式）
   • 每次催缴都拍照录像
     证据链越完整，胜诉把握越大。

5. 别等被告了才想起法律
   本案被告张某波没出庭，看似物业公司赢了，但实际只拿回本金，违约金全泡汤。物业服务企业应建立"日常法律体检"机制：

   • 每季度检查服务是否达标
   • 每半年评估合同履行情况
   • 发现问题立即整改
     防患于未然，比打官司划算多了！

给所有企业的大实话：在这个"消费者主权"时代，服务质量就是企业生命线。您服务不到位，法律就不会站在您这边。物业费可以少收点，但服务标准绝不能打折扣！

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