企业改制后未规范处理历史租赁关系引发物权纠纷 - 鸠江排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：排除妨害纠纷
案号：(2021)皖0207民初4723号
审理法院：安徽省芜湖市鸠江区人民法院

二、案件事实和判决结果
2009年1月10日，无为县供销合作社联合社下发文件，对包括白茆某销社在内的基层供销社进行改制，规定所有资产移交无为县某兴资产经营管理有限公司统管。2013年9月24日，白茆某销社正式注销。自2002年起，被告倪某开始使用原白茆某销社办公楼一楼的2.5间门面房。目前，该房屋由鸠江区白茆镇金满蛋糕店经营，经营者范某表示是与倪某儿媳周某合伙使用。原告某兴公司认为倪某未经同意私自占用房屋，要求其腾空返还并支付多年占用费。

法院经审理后驳回了原告的全部诉讼请求，案件受理费由原告自行承担。

三、核心观点与法律风险提示
这个案子看似简单，实则藏着企业容易踩的“大坑”：改制或资产转移时，忽视历史租赁关系的清理，直接把“老租客”当“强占者”告上法庭，结果反而输得彻底。

法院为啥判原告败诉？关键点就一个：被告倪某不是“偷偷占房”，而是基于原白茆某销社的承包经营关系合法使用房屋。当年供销社改制时，白茆某销社把房屋交给倪某承包经营（类似内部租赁），倪某还交过租金。虽然白茆某销社后来注销了，资产转给了原告某兴公司，但原告接手时没和倪某重新签合同或明确终止关系，就直接当“无主房屋”处理。法院一查证，发现原告刻意隐瞒这段历史承包关系，硬说对方“私自占用”，既不符合事实，也违反诚信原则。说白了，原告以为“房子归我了，租客就得滚”，却忘了房子带租约转移是常态——就像你买了二手房，如果前任房东和租客有合同，你不能直接把人赶走，得先处理好租约。

对企业的重要警示：

1. 改制整合别只顾“接资产”，更要“清合同”：企业合并、分立、改制时，必须全面梳理历史租赁、承包等协议。别以为资产过户就万事大吉，这些“隐形债务”（比如未到期的租约）可能埋雷。
2. 新业主接手后，主动沟通是关键：拿到资产后，第一时间和现有使用者确认关系：是续租？退租？还是补签合同？留好书面记录，避免“我以为你该搬，你以为我该赔”的扯皮。
3. 维权前先查清事实，别当“甩锅侠”：像本案原告，明知房屋早有使用历史，却隐瞒真相起诉，不仅败诉还赔了诉讼费。企业维权要讲证据，别把内部管理漏洞甩锅给对方。

一句话总结风险点：资产转移≠租约清零，历史关系不厘清，物权保护变“纸上权利”。

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