企业签订书面维修承诺后不能以超过保修期为由推卸责任-含山合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2021)皖0522民初3495号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实与判决结果

原告系含山县室业主。2019年6月28日，原告房屋顶层因施工不当造成裂缝，经原告与两被告协商，达成三点协议，即一是赔偿原告经济损失6000元，二是两个月内维修好顶层房屋，三是今后若再次发生顶层内似情况，物业与开发商负责维修等。此后，原告房屋顶层再次渗漏造成室内屋顶、墙壁粉刷涂料脱落。2019年6月20日，原告向被告含山某城物业管理有限公司提交了房屋维修申请，要求物业十日内维修，否则原告将自行维修，由此产生的费用由责任人承担等；2019年7月11日，原告与谷业超签订了房屋维修承包协议，原告支付维修费800元。

庭审中，原告未就房屋顶层渗漏造成其房间窗套霉变损失1500元提供证据证明；两被告对原告房屋顶层渗漏造成室内屋顶、墙壁粉刷涂料脱落进行维修并支付维修费800元不予认可，但未提供证据证明。

法院判决：含山某城物业管理有限公司、安徽含山阳光某城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内共同给付原告刘某支付的房屋维修费800元；驳回原告刘某关于窗套损失1500元的诉讼请求。

三、案例核心观点与风险提示

这个案例看似简单，却给企业敲响了警钟：一旦在书面协议中作出了明确承诺，就不能以"超过保修期"等理由推卸责任。

很多企业负责人可能认为："房子保修期只有2-5年，过了保修期就该用维修基金，我们不用再管了。"但在这个案例中，两被告（物业公司和开发商）在2019年6月28日的协议中明确写明："今后若再次发生顶层内似情况，物业与开发商负责维修"。这一句话，让原本可能已过保修期的责任，变成了持续有效的合同义务。

企业常犯的错误有三点：

1. 随意签署书面承诺：在处理客户投诉时，为求快速解决问题，随口答应或草率签署包含"永久负责"、"后续问题由我方负责"等模糊表述的协议。
2. 忽略协议的法律效力：以为"说说而已"或"当时情况特殊"，但白纸黑字的协议在法庭上就是铁证。
3. 混淆法定责任与约定义务：保修期是法律规定的最低标准，但如果协议中承诺了更长期限或更广范围的责任，就必须履行。

给企业的实用建议：

• 签任何协议前，务必让法务或专业律师审核，特别是包含"负责"、"承担"、"维修"等字眼的条款
• 避免使用"今后"、"以后"、"永久"等无期限表述，应明确责任期限（如"在交房后5年内"）
• 如需承诺后续服务，建议限定具体条件和范围（如"在法律法规规定的保修期内"）
• 保存所有沟通记录，口头承诺最好通过书面确认，避免日后争议

记住：一纸协议胜过千言万语，企业签署文件时的每一个字，都可能在未来成为法律责任的依据。不要为了眼前息事宁人，而埋下长期的法律风险隐患。

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