未办理房产抵押登记银行无法优先受偿但开发商仍需承担担保责任-凤台金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初2518号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年8月1日，贾某作为借款人、工商银行凤台支行作为贷款人、凤台县某厦房地产开发有限公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》，约定贾某向工商银行凤台支行借款360000元用于购买位于安徽省淮南市凤台县的房屋，借款期限240个月，还款方式为等额本息，贷款年利率4.3%；贾某、李某自愿以其名下的房屋为上述借款提供抵押担保，但至今未办理抵押登记；凤台县某厦房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，待正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后对到期的借款人的债务免除保证责任。李某在合同落款处的共同借款人处签名。贷款发放后，贾某、李某未按合同约定给付本息。另查明，贾某因还拥有另一个户口，在全国户口登记管理清理整顿工作中，将另一个户口注销。2020年11月16日，李某与贾某办理离婚登记。

法院判决：贾某、李某需偿还工商银行凤台支行借款本金245321.25元及利息20757.16元（合计266078.41元），之后利息按合同约定支付至实际清偿日；凤台县某厦房地产开发有限公司对上述借款本息承担阶段性连带保证责任；驳回银行关于房屋优先受偿权和律师费的请求。

三、企业如何防范类似法律风险

这个案例看似是银行和买房人之间的纠纷，实则给所有企业，特别是房地产开发企业敲响了警钟。简单来说，就是"房子没办抵押登记，银行钱要不回来，开发商还得替人还债"的尴尬局面。

关键问题出在哪里？

1. 抵押登记成了"纸面约定"
   贾某和李某虽然签了合同说要用房子抵押，但一直没去房产部门办理正式登记。法院明确说了：没办登记=抵押权不存在！银行想拍卖房子优先拿回钱？没门！这就好比你借朋友钱，说好用房子作保，但没去房管局备案，最后朋友不还钱，你也没法直接把房子卖掉。

2. 开发商的"阶段性担保"成了"无限责任"
   某厦公司以为只是"暂时"担保，等办完抵押登记就能脱身。但因为买房人贾某有两个户口导致无法办证（后被注销），加上离婚、房屋被查封等因素，抵押登记一直没办成。法院判决开发商必须继续承担连带责任，不能以"是买房人的问题"为由推卸责任。

3. 离婚不等于债务消失
   李某辩称"已离婚，房子归我，不该我还钱"，但法院不买账。因为当初签合同时她是以"共同借款人"身份签字的，离婚协议不能对抗银行。就像夫妻一起办了信用卡，离婚后银行照样可以找双方要钱。

企业该怎么做才能避免踩坑？

✅ 开发商必看：别让"阶段性担保"变"终身包袱"

• 在签合同时，一定要和银行、买房人明确约定：买房人必须在交房后30天内配合办理抵押登记，超期要付高额违约金
• 建立"抵押登记进度表"，专人跟踪每个业主的办证情况，发现异常（如户口问题、离婚）立即书面提醒
• 考虑在购房合同里加一条："因买房人原因导致无法办抵押登记的，开发商有权暂停交房并收取每日0.05%的违约金"

✅ 所有企业通用：担保不是儿戏

• 给别人做担保前，先问自己：如果对方跑路，我能承受这个损失吗？
• 担保期限尽量设定具体截止条件（如"收到他项权证后30日"），别用"办完抵押后"这种模糊表述
• 定期查"信用中国"网站，发现被担保人有失信记录，马上发函要求追加保证金

✅ 证据留存要像存钱一样认真

• 银行败诉的律师费请求，就因为只有收据没有发票和转账记录。企业所有费用支出必须"三件套"：合同+发票+付款凭证
• 通知借款人还款要用邮政EMS（保留寄送凭证），别只发微信或短信

特别提醒：本案中贾某因双重户口导致无法办证，这提醒企业：签约前一定要核对身份证真实性！现在"公安一网通"可以免费查身份证状态，花2分钟就能避免几十万损失。

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