买房时不能仅凭母子关系就认定有代理权，房地产企业要谨慎-长垣确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2024)豫07民终1458号
审理法院：河南省新乡市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

牛某辉与胡某芳系母子关系。2023年7月28日，胡某芳代牛某辉的名义与长垣市某置业有限公司签订《长垣某园星悦城认购书》、《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《未竣工车位使用权转让协议》，购买某园星悦城小区房屋及车位。案涉协议书中所有"牛某辉"签名均系胡某芳代签。签订合同后，胡某芳以牛某辉的名义交付房屋首付款及车位款等款项。双方协议约定2023年8月付清房款，如选择银行按揭付款方式，须办妥按揭申请手续。胡某芳通知牛某辉办理银行按揭付款申请手续，牛某辉称其为在读大学生，无能力按揭购房。且胡某芳以其名义与某置业公司签订合同，事前未经牛某辉本人允许，事后也未得到其追认，主张该代理行为无效，请求确认合同无效。

一审法院判决确认胡某芳代牛某辉与长垣市某置业有限公司签订的相关合同无效。二审法院撤销了一审判决，改判确认胡某芳代牛某辉签订合同的行为对牛某辉不发生效力，但驳回了牛某辉要求确认合同无效的其他诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案子看起来简单：妈妈帮上大学的儿子买房签了合同，儿子不同意，告到法院要求确认合同无效。但法院的判决却给了房地产企业一个大大的警示：不能把亲属关系等同于代理权！

很多销售人员可能觉得："这不就是母子吗？妈妈给儿子买房天经地义，签个字有什么问题？"但法律可不是这么认为的！

关键区别：合同"无效" vs "对某人不发生效力"

一审法院认为合同"无效"，就像把整份合同"撕碎"了；但二审法院指出，合同本身不是"无效"的，只是对牛某辉这个人"不发生效力"。这有什么差别呢？

• 如果合同"无效"，那某置业公司和胡某芳（妈妈）之间的交易也作废了，胡某芳交的首付款可能要退回去。
• 但如果只是"对牛某辉不发生效力"，那某置业公司可以找胡某芳（妈妈）承担责任，要求她继续履行合同或赔偿损失。

对房地产企业来说，这个差别可是"天壤之别"！某置业公司因为轻信"母子关系=自然有代理权"，差点损失惨重。

企业必须警惕的四大风险点：

1. 亲属关系≠代理权
   法院明确指出：某置业公司"明知胡某芳系以他人名义签订合同，应当合理审查胡某芳的代理权限"。即使是最亲近的家人，代签合同也必须有明确授权。某置业公司仅凭母子关系就认定胡某芳有代理权，这是典型的"想当然"错误。

2. 大额交易更要火眼金睛
   本案涉及63万元债务，而牛某辉是名在校大学生，明显不具备独立承担这么高债务的能力。作为专业房地产企业，面对这种明显异常的情况，竟然没有多问一句"为什么大学生能买这么贵的房子？"，实在令人费解。

3. 企业有主动审查义务
   很多人以为"谁主张谁举证"，企业不用自证清白。但法院明确表示：当签约人声称代表他人时，企业有责任核实其代理权限。特别是房地产企业作为专业机构，对合同主体是否适格负有更高的审查义务。

4. 业绩压力不能压垮风控底线
   某置业公司在上诉中提到房地产市场下行，"更应该对商品房买卖合同的效力进行严格审核"。这句话很讽刺——企业自己恰恰没有严格审核！很多销售人员为完成业绩，忽略基本审查步骤，最后却让企业承担全部责任。

给企业的实操建议：

• "三必查"制度不能少

  • 身份必查：签约人必须出示有效身份证件，并与系统比对
  • 代理必查：代表他人签约，必须提供书面授权委托书
  • 能力必查：对明显超出签约人能力范围的交易（如学生签大额合同），要特别谨慎

• "确认三步走"工作法

  1. 签约前：要求提供关系证明和授权书
  2. 签约时：录音录像保留过程证据
  3. 签约后：24小时内电话或视频与被代理人本人确认

• 特殊人群重点关注
  对于在校学生、老年人、境外人士等特殊群体签约，建立"双重确认"机制，必须与其本人直接沟通确认。

• 员工培训要"接地气"
  用真实案例培训销售人员，比如："如果一位妈妈要给18岁大学生儿子买300万房子，你应该怎么做？"让风险意识真正入脑入心。

最后提醒各位老板：在房地产行业调整期，合规经营比以往任何时候都重要。一笔交易的利润可能只是杯水车薪，但一次法律风险可能让企业元气大伤。记住，交易的稳定性必须建立在合法合规的基础上，而不是靠"走捷径"。

作为专业的企业法律顾问，我们经常看到企业因为这些看似"小问题"而陷入大麻烦。多花5分钟核实身份和代理权限，可能就避免了后续几个月的法律纠纷。选择专业法律顾问，就是为企业装上"风险预警系统"，让您的业务在合法合规的轨道上稳健前行。

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