企业资产交易中产权不清晰将难以维权索赔-永城财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫14民终1207号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2012年7月20日，杨某亮与案外人丁某峰签订《某豆制品厂转卖协议》一份，约定杨某亮以7万元的价格购买位于永城市演集镇311国道的永城市某豆制品厂。杨某亮经营一年后，不再经营。2024年1月26日，杨某亮发现案涉厂房已被拆除。

杨某亮向法庭提交落款日期为2008年5月1日的《联营合同书》复印件一份，签订主体为甲方梁某堂、王某胜、乙方王某设，合同主要内容为：一、甲方与乙方联营经营食品加工，实行股份制。三、甲方提供场地、房屋入股（其中场地南北长大门至北墙，东西长35米，房屋7间）。六、乙方对甲方提供的场地、房屋有使用权，并负责房屋保养和维修费用。七、甲、乙双方联营期限6年。……十、如电厂倒闭，合同终止。十一、合同到期，乙方优先另签合同等条款。

杨某亮向法庭提供落款日期为2010年11月29日的《"某豆制品厂"转让协议》复印件一份，签订主体为甲方王某峰、王某民、望某安，乙方丁某德、刘某义、丁某峰，协议主要内容为：永城市某豆制品厂坐落于演集镇311国道。该厂是由王某峰、王某民、望某安三家股东合资开办，法定代表人是王某峰。三家股东多次协商，一致同意将该厂以370000元价格转让给高庄镇丁瓦房村民丁某德、刘某义、丁某峰经营，协议如下：四、甲方向乙方提供资产清单，并当面交接清楚。六、甲方向乙方提供以上已办理的环保手续及土地租赁合同等合法有效证件。

法院判决结果：一审和二审法院均驳回了杨某亮的全部诉讼请求，认为他无法证明对涉案厂房拥有合法所有权，因此无权要求刘某伟、刘某山、永城市某饲料有限公司、张某和马某云赔偿损失。

三、案例的核心观点

这个案例看似是一起简单的厂房被拆纠纷，实则暴露出企业资产交易中最容易被忽视的致命问题：你以为买了就是你的，但法律上可能根本不是！

杨某亮花7万元买了个豆制品厂，结果厂房被拆后却连索赔的资格都没有，原因很简单：他只有"转让协议"，却拿不出"产权证明"。就像你花10万元买了一辆二手车，但如果不过户，车子在法律上还是原车主的，出了事故你也难以维权。

企业最容易踩的三个"产权陷阱"：

陷阱一：把"使用权"当"所有权"
杨某亮持有的2008年《联营合同书》明确写着"乙方对甲方提供的场地、房屋有使用权"，却没有任何"所有权转移"的表述。这就像你租房子住了十年，房子还是房东的，你无权卖掉它。企业在购买厂房、设备时，必须在合同中明确写明"所有权转移"，而不仅仅是"可以使用"。

陷阱二：交易链条"断链"
杨某亮手上有三份协议：2008年的《联营合同书》、2010年的《豆制品厂转让协议》、2012年的《转卖协议》。但法院发现，这些协议的签订方完全不同：2008年是梁某堂、王某胜和王某设，2010年变成王某峰、王某民、望某安和丁某德等人，2012年又变成丁某峰和杨某亮。就像传话游戏，传到最后一人时已经面目全非。企业并购或资产购买时，必须确保每一环节的转让方都有权处置资产，并保留完整的转让证据链。

陷阱三：只签协议不办证
对于厂房、土地等不动产，我国实行"登记生效"原则。杨某亮购买厂房后，既没办理产权变更登记，也没有取得任何产权证书。就像买房只签合同不办房产证，房子随时可能被原房主再卖他人。法律规定，不动产的物权变动必须经过登记才发生法律效力。

给企业的实用建议：

1. 查清"家底"再交易：购买资产前，务必查验不动产权属证书、土地使用权证等官方文件，不要轻信口头承诺。可以到当地不动产登记中心查询资产状态，确认无抵押、无查封。

2. 合同条款要"三明确"：一要明确"所有权转移"而非仅"使用权"；二要明确转让方有权处置该资产；三要明确办理产权变更的时间和责任方。

3. 交易后立即"过户"：购买不动产后，15天内必须到不动产登记中心办理变更登记。这是证明你拥有产权的"铁证"，比十份转让协议都管用。

4. 保留完整"证据链"：如果资产经过多次转手，要求前手权利人出具确认函，证明转让链条的连续性。就像接力赛，确保每一棒都稳稳交接。

5. 定期"体检"资产：企业至少每半年对名下资产进行现场查看，发现问题及时处理。不要像杨某亮一样，厂房被拆了才发现问题。

记住：在法律眼中，"占有"不等于"所有"，"使用"不等于"拥有"。企业资产安全的第一道防线，就是清晰完整的产权证明。一次疏忽可能导致数年维权无门，企业主们务必警惕！

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