房屋抵押权有效设立后开发商担保责任自动解除-天门金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初2937号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年6月30日，中国某银行天门支行与蒋某签订《个人购房借款／担保合同》，约定银行向蒋某发放个人住房贷款36万元，借款期限360个月，利率按基准利率执行，还款方式为按月等额本息。如未按期还款，逾期利率上浮50%，银行有权提前收回贷款。蒋某以所购天门市道号（卓尔生活城）20幢2单元0203室房屋作为抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息及实现债权的费用。2018年10月19日，该房屋办理了首次登记（不动产证书号：鄂（2018）天门市不动产权第0**7号）。
同日，天门某投资有限公司向银行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺为蒋某的贷款提供连带责任保证，保证期间自合同生效日起至房屋抵押权证交付银行之日止。2017年7月3日，银行发放贷款36万元。后蒋某未按期还款，截至2024年12月21日，欠本金290293.48元、利息23502.9元（含期内利息、罚息、复利），合计313796.38元。银行多次催讨无果，遂诉至法院。

法院判决：

1. 蒋某需在10日内偿还银行全部欠款本金及利息（后续利息以未还本金为基数计算）；
2. 银行对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
3. 驳回银行要求天门某投资有限公司承担连带责任的请求（理由见下文核心观点）；
4. 案件受理费、公告费由蒋某负担。

三、核心观点：阶段性担保责任解除的关键风险提示

本案最值得关注的是——开发商的“阶段性担保责任”在房屋抵押权有效设立后自动解除，银行不能再要求开发商替借款人还钱。这看似是银行的“败笔”，实则给所有企业（尤其是开发商和金融机构）敲响了警钟：担保条款的设计和履行必须“严丝合缝”，否则可能白忙一场。

为什么开发商不用担责？

• 开发商提供的是“阶段性担保”，本质是“过渡性保护”：从贷款发放到房屋正式抵押登记完成前，开发商临时兜底；一旦抵押登记办妥，担保自动失效。
• 本案中，房屋早在2018年就完成了首次登记（相当于房子的“身份证”办好了），且抵押预告登记一直有效。根据法律规定，抵押权从预告登记那天起就已成立，银行可直接处置房产受偿。既然银行能通过抵押物拿回钱，自然无需再找开发商追责。

企业如何规避类似风险？

1. 开发商必看：别以为签了担保函就“一劳永逸”

   • 风险点：本案中开发商因及时配合办理了房屋首次登记，成功解除担保责任。但现实中，很多开发商因拖延登记、手续不全，导致担保期无限延长，甚至被迫替“老赖”还贷。
   • 防范建议：
     • 在购房合同中明确约定购房人配合办证的时限（例如：交房后30日内必须提交材料）；
     • 定期查登记进度：通过不动产登记中心官网或APP实时跟踪，确保“首次登记+抵押登记”无缝衔接；
     • 保留书面证据：如催办通知、登记回执等，万一发生纠纷，能证明自己已尽责。

2. 金融机构必看：抵押不是“挂个名”就行

   • 风险点：银行主张开发商担责被拒，根源在于误以为“抵押预告登记≠正式抵押权”。事实上，只要房子完成首次登记且预告登记未失效，抵押权就自动生效，无需再等“他项权证”。
   • 防范建议：
     • 紧盯房屋登记状态：贷款发放后，每季度查询抵押房产是否完成首次登记；
     • 简化抵押流程：与开发商、登记中心建立协作机制，确保预告登记后快速转为正式抵押；
     • 别重复计算利息：本案中银行要求“以本息合计为基数计息”被法院驳回，因法律只允许以未还本金计算后续利息，否则会被认定为“高利贷”。

3. 所有企业通用原则：担保条款必须“写清楚、盯到位”

   • 阶段性担保的核心是“条件成就即失效”。合同中必须白纸黑字写清：
     • 担保解除的具体条件（例如：“房屋首次登记完成且抵押权证交付银行之日”）；
     • 各方配合义务（如购房人逾期不办证，开发商有权收房或索赔）。
   • 切忌模糊表述！类似“尽快办理”“及时配合”等用语等于埋雷，一旦打官司，法院可能按对条款起草方不利的方式解释。

一句话总结：担保不是“无限责任”，而是“条件任务包”——任务完成（抵押权确立），责任自动清零。企业签合同时多花1小时写清条款，未来可能省下百万真金白银。别等银行找上门，才想起查查房子“身份证”办好了没！