物业服务有小问题不能拒交物业费-天门物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初1011号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实及判决结果
黄某系天门市竟陵东环路（北）99号汉旺世纪城Ｂ区15幢1单元303室业主，案涉房屋建筑面积为133.87平方米，天门某甲有限公司系该小区物业服务企业。2020年4月13日，天门某甲有限公司与湖北某乙有限公司签订了《世纪城Ｂ区前期物业服务合同》，该协议约定：湖北某乙有限公司选聘天门某甲有限公司为汉旺世纪城Ｂ区提供物业服务，高层住宅物业服务费收费标准为1.2元／月／平方米；合同期限自2019年9月1日起至业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，天门某甲有限公司一直在为案涉小区提供物业服务，黄某交纳物业费至2021年12月31日，此后未交纳物业费，2022年1月1日至2024年12月31日共欠交物业费5783.18元（133.87平方米×1.2元／平方米／月×36月）。

法院一审判决黄某支付天门某甲有限公司物业费5783.18元。黄某不服上诉，理由包括小区电梯墙面有尖锐物、绿化荒废、安全管理不到位等，但二审法院驳回上诉，维持原判。最终，黄某需全额支付欠费。

三、核心观点及企业风险防范提示
这个案子的核心观点很简单：业主不能因为物业服务存在小问题（比如绿化没修好、偶尔有垃圾没清理），就拒交或少交物业费。只要物业公司提供了基础服务，业主就必须按合同付钱。

为什么这么说？法院在判决中明确指出：物业服务是一个长期、动态的过程，涉及整个小区的业主。业主反映的问题（如绿化差、高空抛物警示不足），属于服务“瑕疵”，不是“完全没服务”。只要物业公司履行了基本义务（比如日常保洁、安全巡查），业主就不能拿这些小问题当理由不交钱。就像你去餐厅吃饭，菜有点咸，不能因此不付钱——你可以投诉改进，但不能直接赖账。

对企业（尤其是物业公司）的提醒：

1. 合同要写清楚、留证据：
   物业公司和开发商签的合同（比如本案的《前期物业服务合同》）必须合法有效，明确服务标准和收费标准。签完后，要保留好合同原件，同时在小区公告栏或业主群定期公示服务内容（比如“每月绿化养护2次”“每日安全巡查3次”）。这样万一业主扯皮，你能立刻拿出证据证明“我干了活”。

2. 服务过程要留痕：
   业主常抱怨“服务不到位”，但法院只认证据。物业公司平时得养成习惯：

   • 拍照/录像记录日常维护（比如修剪绿化的照片、消防设备检查表）；
   • 对业主投诉快速响应，比如在微信或纸质登记本上写清“2025年3月5日收到黄某反映空调外机问题，3月10日已协调移走”，双方签字确认；
   • 定期发服务报告给业主（简单列个清单：“本月处理垃圾XX吨、维修电梯X次”）。
     这样即使有纠纷，你也能证明“瑕疵只是个别情况，基础服务一直在线”。

3. 别等业主闹大才处理：
   本案中，业主提了“高空抛物没人管”等问题，但物业公司如果提前在楼道贴警示、装监控、组织安全演练，就能避免矛盾升级。小问题拖成大矛盾，不仅输官司，还伤口碑。建议每月开次业主见面会，现场听意见、当场承诺整改时间，让业主感觉“被重视”。

总结一句：服务可以不完美，但必须“有迹可循”。 物业公司别怕业主挑刺——把合同签扎实、把服务做透明、把证据留完整，就能稳稳守住钱袋子。反过来，如果连基础服务都偷工减料（比如完全不修电梯、不清理垃圾），那才真要赔钱。总之，服务要持续，证据要常备，小问题别拖大，企业才能远离这类麻烦。