企业未直接签订租赁合同却主张租金权利被驳回-黄石房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0204民初2064号
审理法院：湖北省黄石市下陆区人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年5月18日，某甲公司（甲方）与某丙公司（乙方）签订《畔山铭居项目合作协议书》，约定双方合作开发"畔山铭居"项目，位于黄石市**道。某甲公司提供土地及开发使用权，某丙公司以现金投入合作开发，并成立项目分公司具体开发此项目。项目运营由某丙公司管理，全权负责开发建设并承担相应责任和义务。某甲公司负责全面监管并提供支持。某丙公司支付完某甲公司前期费用3200万元及溢价收益后，项目所取得的其他收益均由某丙公司所有。

位于道号号楼号商铺登记所有权人为某甲公司，建筑面积为64.51㎡。某丙公司将上述商铺对外出租，下陆某冷冷冻食品批发经营部于2020年5月从某丙公司承租了该商铺，并向某丙公司交纳租金。2022年8月23日，某甲公司出具《终止委托通知书》，终止对某丙公司就商铺租赁事宜的委托。2022年12月8日，某甲公司出具《关于畔山铭居商铺租赁事宜的告知函》，通知租户租赁合同将直接约束租户与某甲公司。

另查明，某甲公司与某丙公司因合作协议发生纠纷，法院已判决某丙公司向某甲公司支付1567.29万元。2024年7月29日，大冶某金金属集团控股有限公司依法吸收合并了某甲公司，承继了某甲公司的债权债务。

大冶某金金属集团控股有限公司向法院起诉，要求：1.解除与下陆某冷冷冻食品批发经营部的房屋租赁合同关系；2.被告腾退商铺；3.被告支付欠缴租金12744.48元；4.被告承担诉讼费。

法院判决驳回大冶某金金属集团控股有限公司的全部诉讼请求，案件受理费59元由原告负担。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例看似简单，却暴露出许多企业在经营管理中最容易忽视的法律风险——合同关系不明确导致权利无法主张。

为什么原告会败诉？

1. 没有"白纸黑字"的合同就是"空口无凭"
   大冶某金公司虽然最终取得了商铺所有权，但从未与租户下陆某冷经营部签订过任何租赁合同。法院明确指出："原告未提交房屋租赁合同等证据证明其与被告之间存在房屋租赁合同关系"。在法律上，没有书面合同，就像没有"借条"的借款，很难证明关系存在。

2. "我是房东"不等于"我能收租"
   商铺确实登记在某甲公司名下，但某甲公司早已将项目整体交由某丙公司运营管理。租户一直向某丙公司交租，形成了事实上的租赁关系。当某甲公司终止委托后，直接要求租户向自己交租，却无法证明这种权利转移的合法性。

3. 企业合并不是"万能钥匙"
   大冶某金公司吸收合并了某甲公司，但合并只能承继债权债务，不能创造新的合同关系。就像你买下一家公司，不能自动获得它未签订的合同权利。

企业如何防范此类风险？

1. "亲兄弟，明算账"——必须签订书面合同
   无论关系多好，合作多么顺利，一定要与交易对方签订书面合同。案例中，如果某甲公司在终止委托后，及时与租户补签租赁合同，就不会有这场败诉。记住：口头约定在法庭上往往"说了等于没说"。

2. 项目合作要"划清界限"
   当企业与其他公司合作开发项目时（如本案中的"畔山铭居"项目），必须在合作协议中明确约定：

   • 谁负责对外出租
   • 租金如何分配
   • 项目终止后如何处理现有租约
     避免出现"两头管理、权责不清"的混乱局面。

3. 权利变更要及时"通知到位"
   本案中，某甲公司虽然发出了《终止委托通知书》和《告知函》，但这些文件本身不能自动将租赁关系转移给自己。正确的做法是：

   • 与租户重新签订三方协议
   • 明确告知权利义务转移
   • 保留所有通知送达的证据（如快递单、签收回执）

4. 企业合并后要"重新确认关系"
   吸收合并其他企业后，不要以为所有权利自动到手。应立即梳理被合并企业的所有合同关系，对关键合同（如租赁、采购、销售）进行重新确认或签订补充协议。

5. "谁收钱，谁担责"原则要牢记
   在合作项目中，如果让合作方直接收取租金等费用，就要在协议中明确约定：合作方收取的款项如何处理、出现纠纷由谁负责。否则，就像本案一样，所有权人反而无法直接向租户主张权利。

生活中的类比

想象你把房子委托给朋友出租，朋友收了租客的租金却不给你。几年后你想直接找租客收租，但你和租客从未见过面、没签过合同。租客会问："你谁啊？我只认你朋友。" 这就是本案原告的困境。

四、专业法律顾问助您规避风险

企业经营中，类似本案的合同风险无处不在。一份看似简单的租赁合同，可能隐藏着巨大的法律隐患。征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，以极高的性价比帮助企业建立完善的合同管理体系。我们特别推出"先试用满意后付款"的服务模式，让您亲身体验专业法律服务的价值后再做决定，真正实现"防患于未然"。

记住：法律风险就像火灾隐患，平时看不见，一旦爆发可能让企业多年经营成果付诸东流。专业的法律顾问不是成本，而是对企业最明智的投资。