房屋买卖完成后原租赁合同自动终止，租金应计算至产权变更日-黄石房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0204民初158号
审理法院：湖北省黄石市下陆区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2019年1月1日，黄石某公司（以下简称某某公司）与金某签订《房屋租赁合同》，约定：某某公司将位于街道路大厦楼的2501室至2504室房屋出租给金某用作办公场所，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止；每年租金240000元，每季度支付60000元；每年家具折旧费50000元；合同附件详细列明了22项家具物品清单，包括缅甸黄花梨家具、会议桌椅、字画等。

合同签订后，某某公司将房屋及家具交付给金某，金某仅支付了前两个季度（2019年1月1日-2019年6月30日）租金120000元。2019年10月30日，双方另行签订《购房协议书》，约定金某购买2503室和2504室房屋。2019年12月17日，双方办理了房屋产权变更登记手续。房屋买卖完成后，金某未支付剩余租金、未支付家具折旧费，也未返还房屋内家具。

法院判决：金某需向某某公司支付租金110322.58元（5个月零16天）、家具折旧费50000元、违约金33801.78元，合计194124.36元；同时返还全部22项家具物品；驳回某某公司其他诉讼请求。

三、企业必须警惕的三大法律风险点

风险一：房屋"买卖不破租赁"不等于租金无限期计算
很多企业以为，既然法律规定"买卖不破租赁"（即房屋出售后原租赁合同继续有效），租金就应该一直算到合同原定期限结束。但本案告诉我们：当出租方把房子卖给承租人后，租赁关系就自动终止了！

法院明确指出：房屋产权变更登记完成的那一天（2019年12月17日），就是租赁关系的终点。租金只能算到这一天，而不是原合同约定的年底。某某公司原本主张算到"5个月零17天"，但法院只支持到"5个月零16天"，差这一天就少算了100多元。

给企业的提示：

• 如果要把房子卖给租客，务必在买卖合同中明确约定"租赁关系终止时间"
• 最好在办理过户前，书面确认租金结算截止日
• 过户当天就要做好房屋交接，避免"模糊期"产生纠纷

风险二：合同约定的高额违约金可能变成"废纸"
某某公司在合同中约定：逾期不付租金就罚7万元违约金。乍一看很解气，但法院最终只支持了3.38万元，直接砍掉一半多！为什么？

法院认为：7万元违约金"明显过高"，而某某公司又没证明自己实际损失了多少。最后按"欠款金额×LPR利率1.95倍"来计算，这才是法律认可的合理范围。

给企业的提示：

• 别在合同里写"狮子大开口"的违约金，超过实际损失30%就可能被调整
• 日常经营中要保留损失证据（比如催款产生的差旅费、另行出租的差价等）
• 违约金最好约定为"按日万分之X计算"，比写固定金额更稳妥

风险三：家具家电这些"小东西"最容易引发大纠纷
本案最戏剧性的是：房子卖掉了，但22件高档家具（包括缅甸黄花梨家具、字画等）还在屋里。金某以为买了房子就买了家具，结果法院判他必须原样返还！

关键原因：买卖合同只写了卖"房屋"，没提包含家具。而租赁合同明确约定家具是"单独计费+到期返还"的。

给企业的终极建议：

1. 签合同时画"重点"：在房屋买卖条款旁手写"包含/不包含家具清单"，双方签字确认
2. 拍视频留证据：交房时拍清点视频，标注每件物品状态
3. 别怕"啰嗦"：宁可多写三行字，别省一张纸——本案就是因没写清家具归属，让企业多打了两年官司

特别提醒：很多老板以为"有合同就万事大吉"，其实合同漏洞就像衣服上的小破洞，开始不注意，最后可能扯成大窟窿。就像本案，如果当初在买卖协议里加一句"房屋含全部家具"，某某公司就不用追着要5万元折旧费了。

作为企业法律顾问，我们见过太多因"小疏忽"引发的"大损失"。与其事后花十倍精力打官司，不如事前花十分之一成本做好风险防控。征和律师事务所为企业提供法律顾问服务，注重极高的性价比，更创新推出"先试用满意后付款"模式——您先体验30天服务，真正解决问题后再付费，让您零风险获得专业法律保障。