暴雨致地下车库车辆被淹物业公司不能完全免责-襄阳财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)鄂06民终2831号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

刘某江是襄阳某悦华府小区业主，也是车牌号为鄂FU****别克牌汽车的所有权人。刘某江购买了某悦华府的停车位，且与西藏某物物业服务股份有限公司襄阳分公司签署《前期物业服务协议》，约定产权车位管理服务费为60元／月。2023年11月13日，刘某江向西藏某物物业服务股份有限公司襄阳分公司交纳停车物业管理费840元（2023年11月-2024年全年）。2024年7月14日凌晨1时左右，襄阳市发布一级暴雨红色预警。7月14日上午8时，西藏某物物业服务股份有限公司襄阳分公司工作人员电话告知刘某江地下车库已进水，其停放在地下车库的车辆需移车，但当时刘某江在外地，遂让物业人员前往家里拿钥匙挪车。后物业工作人员拿到钥匙，但此时地下车库的水位已高，车辆无法启动移至安全地方，从而导致车辆被淹。2024年7月17日，襄阳市俊某汽车维修公司就涉案车辆出具收据载明："拖车费900元"。2024年7月21日，经刘某江委托，湖北循其本价格评估有限公司作出评估报告，确定车辆在价格评估基准日（2024年7月14日）的市场价值为88921元。刘某江为此支出鉴定费4500元。2025年1月14日，刘某江与案外人苏某凯签署《二手车交易合同》，约定刘某江将涉案车辆以8000元出卖给苏某凯。襄阳市气象台出具的《天气实况证明单》显示：2024年7月13日20时至7月14日20时，24小时累计降水量达237毫米，达特大暴雨级别。

判决结果：法院认定西藏某物物业服务股份有限公司襄阳分公司承担30%的赔偿责任，需向刘某江赔偿车辆损失24276.3元、拖车费及鉴定费1620元，共计25896.3元；西藏某物物业服务股份有限公司对上述债务承担补充清偿责任。刘某江因自身未尽到财产保管义务，承担70%的损失。

三、核心观点与企业法律风险提示

这场暴雨引发的纠纷，给我们一个非常现实的警示："天灾"不是物业公司的"免死金牌"。很多企业，特别是物业服务公司，常常认为遇到极端天气导致的损失都是"不可抗力"，自己可以完全免责。但这个案例告诉我们：即使暴雨再大，如果企业没做到应尽的义务，照样要赔钱！

具体来说，法院认为物业公司至少应该做到以下几点：

1. 提前做好防汛准备：气象台已经发布了红色暴雨预警，物业公司就应当检查地下车库排水系统，清理堵塞的下水道，而不是等到水进来才手忙脚乱。
2. 多渠道通知业主：不能只在业主群里发一条消息就完事。特别是对可能受严重影响的车辆，应当电话通知、上门通知，确保每位车主都知晓风险。
3. 及时采取应急措施：当发现车库开始积水时，应当立即组织人员使用专业设备转移车辆，而不是等水淹到车轮才行动。
4. 落实应急预案：公司制定了防汛预案，就要真正执行，让员工知道在什么情况下该做什么，而不是把预案锁在文件柜里。

对企业的启示：

• 别把"天灾"当借口：法律上的"不可抗力"有严格条件，企业必须证明已经尽到合理限度的防范义务。本案中，物业公司在暴雨前未全面检查排水系统，暴雨中未及时转移车辆，所以不能完全免责。
• 服务收费要匹配责任：业主交了车位管理费，物业公司就承担了相应的保管责任。不能收了钱却不提供相应服务。
• 证据意识很重要：物业公司如果能证明自己确实尽到了通知、应急等义务，比如保存好预警记录、工作群聊天记录、现场处置视频等，可能就不会被判赔。
• 风险共担意识：业主也有责任关注自己财产安全。本案中刘某江因在外地未能及时处理，也被认定有部分责任，所以只获赔30%。

对企业负责人的建议：

1. 定期检查物业设施，特别是地下车库等易受天气影响的区域
2. 制定可操作的应急预案，并组织员工培训演练
3. 建立多渠道通知机制，确保紧急情况下能联系到每位业主
4. 保留服务过程的完整记录，作为可能的纠纷证据

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