开发商保租承诺需承担连带责任，情势变更可调整租金比例-咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初6613号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2015年9月30日，付某与咸宁某甲有限公司签订《商品房买卖合同》，购买某购物广场1栋1C129号商铺（总价35.96万元）。同日，付某与湖北某乙有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：

1. 前三年商铺免费交由某乙公司统一经营；
2. 第四至五年按购房款7%支付保底租金，超出部分按7:3分成；
3. 第六至十年可选择7%保底租金或按实际租金9:1分成；
4. 某乙公司逾期支付租金，每日按万分之三支付滞纳金。
   后续，某乙公司与部分业主签订《补充协议》，约定以“原总价”（不含折扣）计算租金，但65.4%的业主未签署。2020年疫情爆发后，某乙公司减免了租户50-60天租金。2024年，付某要求按7%支付年度租金30350元及滞纳金，某乙公司则主张按3.5%支付。

判决结果：
法院判决两公司共同向付某支付：

1. 2024年度租金14385.8元（按实际购房款35.96万元×4%计算）；
2. 滞纳金按一年期贷款市场报价利率（LPR）重新计算；
3. 驳回付某其他诉讼请求（如7%保底租金、原合同滞纳金标准）。

三、核心风险警示：三招守住企业“钱袋子”

风险1：销售时“保租承诺”等于签了“连带责任书”
本案中，咸宁某甲有限公司在卖房时口头承诺“包租保收益”，法院直接认定其需与运营方共同承担租金支付责任。划重点：开发商若为促销说“ guaranteed 收益”，等于主动背上“无限责任”。企业销售产品或服务时，切忌为吸引客户随意承诺“保本保收益”。一旦市场波动，这些承诺可能变成企业的“还款责任”，像本案一样被法院强制执行。
企业应对：所有对外宣传材料需经法务审核，避免出现“保底”“稳赚”等字眼；若需承诺收益，应明确标注“以实际经营为准”，并书面约定免责情形。

风险2：疫情等“黑天鹅”事件，法院可能直接砍掉你的合同权益
某乙公司主张按合同付7%租金，但法院以“疫情属情势变更”为由，将2024年租金比例从7%降至4%。关键点：当突发公共事件（如疫情、战争）导致合同履行显失公平，法院有权跳过协商直接调整条款。企业若死守原合同，可能像本案一样，本该收的钱被强制打折。
企业应对：

• 签约前在合同中加入“情势变更条款”，例如：“若遇不可抗力，双方应30日内重新协商条款，否则按市场平均标准执行”；
• 定期评估经营环境（如疫情反复、政策变化），主动与合作方协商调整方案，保留书面记录，避免被动等待法院“一刀切”。

风险3：“少数人协议”可能被法院认定无效
某乙公司与34.6%业主签了《补充协议》提高租金计算标准，但法院认为这损害了其他65.4%业主的利益，判决协议无效。通俗说：在群体性合作中（如商铺统一运营、物业共管），你偷偷给部分人“开小灶”，可能因破坏整体公平性被推翻。
企业应对：

• 涉及多数人利益的决策（如租金调整、分成规则），必须通过业主大会等正式程序表决，并保留签字记录；
• 避免私下与个别客户签“特殊条款”，若确需差异化合作，应确保不损害群体整体利益，否则可能“竹篮打水一场空”。

小提醒：本案还暴露出一个隐形雷区——违约金约定过高反被坑。合同中“每日万分之三滞纳金”看似保障权益，但法院直接按LPR调低，企业反而失去谈判筹码。建议约定违约金时参考央行LPR的1.3-1.5倍（当前约年化3.45%-4.0%），既显诚意又易获法院支持。

类似纠纷往往源于合同设计“埋雷”或突发风险应对失当。征和律师事务所专注为企业提供极高的性价比法律顾问服务，支持先试用满意后付款，用专业条款堵住漏洞，让法律风险在签约前就消失。企业经营如行舟，未雨绸缪方能稳渡风浪——早一步规划，少十分损失。