以房抵债协议落空，企业仍需偿还原欠款-阳新买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初4549号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

阳新县某混凝土有限公司向武汉某化学建材有限公司购买减水剂，2014年4月25日，武汉某化学建材有限公司向阳新县某混凝土有限公司出具对账单：本期提货3车48.24吨，截止到2014年4月25日，某甲公司欠武汉某化学建材有限公司货款1608340元。2014年4月29日，阳新县某混凝土有限公司签字确认："数据相符"，某乙公司财务专用章。截至2015年，阳新县某混凝土有限公司（甲方）未还货款，遂与武汉某化学建材有限公司（乙方）签订《协议书》，约定截至2015年4月，甲方欠乙方减水剂款计人民币908430元，现就以商品房抵货款，双方经协商达成如下协议：一、甲方将位于阳新县镇广场楼盘商品房转让给乙方抵货款，分别为19层Ｂ套，20层Ｂ套，22层Ｂ套，23层Ｂ套，每套111.91㎡，单价2200元，合计面积447.64㎡，总金额为984808元。二、上述四套房，甲方负责，由乙方指定以"武汉某建材有限公司"名义与阳新某置业有限公司签订商品房购买协议，并由阳新某置业有限公司向武汉某建材有限公司开具财务收据，同时乙方向甲方开具财务收据冲减往来账。三、该四套房价格已经包含了办理房产证和土地使用证费用。一年内必须办理完成房产证和土地使用证的手续，如果到2016年8月底还不能办理两证，乙方有权将上述四套房退还给甲方，同时甲方必须一次性向乙方偿还908430元的货款。四、四套商品房抵货款后，欠甲方76378元，乙方减水剂或现款支付。2015年8月15日，阳新县某置业有限公司与武汉某建材有限公司签订《购房合同》，阳新县某置业有限公司盖公章，案外人谭某刚签字。2023年10月10日，黄石市某置业有限公司出具声明："声称本公司开发建设的鸿鑫广场电梯房，存在谭某刚通过私刻公章、扫描我公司合同专用章与买房者恶意串通签订《商品房买类合同》等违法行为，我公司未收取分文购房款，故买卖合同无效作废，因此，某某公司及物业公司认可买房人不得占有和使用该房屋，严禁买房人装修。"至今为止，阳新某混凝土有限公司既未交付房屋也未支付货款，经多次催讨无果，武汉某公司遂起诉来院。
另查明，2015年12月16日，武汉某化学建材有限公司向阳新某混凝土有限公司供应减水剂28640元；2015年12月22日，武汉某化学建材有限公司向阳新某混凝土有限公司供应减水剂32720元；2016年1月10日，武汉某化学建材有限公司向阳新某混凝土有限公司供应减水剂20840元；2016年1月21日，武汉某化学建材有限公司向阳新某混凝土有限公司供应减水剂32720元；2018年11月26日，阳新某混凝土有限公司还款32872元。
2021年12月1日，2023年9月18日，2024年6月19日，2024年7月1日等武汉某建材有限公司驾驶鄂ＡＡＪ**小型汽车均来阳新协调催讨。

法院判决结果：阳新县某混凝土有限公司需在判决生效后十日内向武汉某化学建材有限公司支付货款984808元。

三、企业法律风险防范要点

这个案子给我们敲响了警钟：以房抵债不是"免死金牌"，房子没到手，欠款照样要还！

很多企业为了快速回款，会接受债务人用房子、车子等资产来抵债。但本案中，武汉某化学建材有限公司吃了大亏：签了以房抵债协议，等了近十年，结果发现房子根本是"纸面财产"——开发商直接发公告说合同无效，房子不能交付也不能办证。

企业要注意三大风险：

1. 以房抵债别当"终点站"，要设"安全阀"
本案中幸好协议里写了"2016年8月底前办不了房产证，就退房还钱"，这才让原告赢了官司。如果没这条，可能就竹篮打水了。企业签以房抵债协议时，一定要：

• 明确约定房屋交付和过户的具体时间
• 写清楚"若不能过户，原债务自动恢复"
• 要求债务人提供其他担保（如第三方保证）

2. 催款不是走过场，证据要"实锤"
被告辩称"过了诉讼时效"，但法院看到原告2021年、2023年、2024年都开车去阳新催款，直接驳回了这个说法。企业催款必须：

• 每次催款都保留证据（微信记录、现场照片、快递单）
• 重要节点发书面催款函（用邮政EMS并保留回执）
• 不要等到欠款拖成"陈年老账"才行动

3. 别轻信"代签协议"，产权要自己握在手
本案最致命的是：房子实际是谭某刚私刻公章卖的，原告公司只是"挂名"买房人。企业接受资产抵债时必须：

• 直接与产权人签合同（别让中间人代签）
• 查清房产证真伪（到不动产登记中心核实）
• 立即办理网签或过户（别等"过段时间"）

给企业管理者的真心话：
债务人说"用房子抵债"时，先问自己三个问题：

1. 房子现在能过户吗？（不能就别签协议）
2. 如果房子出问题，原欠款还能追回来吗？（协议里写清楚）
3. 我手里有持续催款的证据吗？（没有赶紧补）

抵债协议不是终点，而是风险管控的新起点。企业财务和法务要像盯"真金白银"一样盯住抵债资产的权属和交付，别让"抵债"变成"抵赖"。

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