工抵房协议有效且可履行时原债务消灭，企业签订需谨慎-颍上合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)皖1226民初4864号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实与判决结果

某某建设公司（甲方）、某某建设公司（乙方）、颍上某房公司（丙方）三方签订《协议书》，约定甲方应付给乙方的应收账款中的1124481元冲抵乙方应付给丙方的楼款；另一份《协议书》约定以475765元冲抵。2023年9月14日，颍上县住建局向颍上某房公司发函要求"剩余在售资产在完成综合查验前，不允许跨盘工抵等相关操作"。2025年5月6日，不动产登记中心证明案涉房屋所有权人为颍上某房公司，且无查封、无抵押。颍上某房公司自认案涉房屋已于2023年8月1日完成综合查验。

法院判决：1. 三方签订的《协议书》继续履行；2. 颍上某房公司需在判决生效后15日内协助办理3套住宅的过户手续；3. 驳回某某建设公司的其他诉讼请求，包括要求支付工程款160余万元及办理车位过户的请求。

三、企业法律风险防范要点

这个看似简单的"以房抵债"案件，揭示了企业在工程款结算中常见的法律陷阱。很多老板以为"签了工抵协议就万事大吉"，结果到头来房子没拿到，工程款也要不回来。本案的核心警示是：工抵协议有效且能履行时，原债务自动消灭；但若协议履行有障碍，企业可能面临"房财两空"的风险。

为什么法院驳回了160万工程款请求？

因为法院认定工抵协议合法有效且可以履行。根据法律规定，当债务人用实物抵债的协议能够实际执行时，原来的金钱债务就自然消灭了。就像你用10万元的货抵了10万元的欠款，货送到了，欠款自然就清了。本案中，3套住宅产权清晰、无查封抵押，颍上某房公司必须配合过户，所以某某建设公司不能再要这160万元工程款。

为什么车位过户请求也被驳回？

关键原因在于：车位还没办产权证！法院明确指出"后续协助转移产权的条件暂不成就"。这就像你想买一辆没上牌的新车，卖家暂时没法给你过户一样。很多企业签工抵协议时，只看中"有房子抵"，却忽略了房子是否"能过户"这个关键问题。

给企业的三大实操建议

1. 工抵前必须做"房产体检"
别光听对方说"有房可抵"，一定要亲自到不动产登记中心查证：房子是否已办产权证？有无抵押查封？是否被限制交易？本案中，原告通过申请调查令确认房屋"无查封、无抵押"，才保住了过户权利。建议：签订协议前，务必要求对方提供最新的产权查档证明，并在协议中明确"若产权不清晰，债务人需在X日内以现金补足"。

2. 政策风险要提前预防
住建局一纸函件差点让协议泡汤，幸好企业证明房屋已通过综合查验（相当于"毕业证"）。现实中，很多地方为保交楼会限制房企资产处置。建议：工抵协议中必须加入"政策变动条款"，例如："如遇政府政策调整导致无法履行，债务人应在15日内提供同等价值的替代资产或现金清偿"。

3. 明确约定谁来"跑手续"
本案败诉的关键点：原告要求"两家公司共同协助过户"，但法院认定只有产权人（颍上某房公司）有义务。就像你买二手房，只能找房东过户，不能要求房东的亲戚帮忙。建议：协议中要白纸黑字写清"由产权人负责在X日内配合办理网签、过户等全部手续"，避免责任不清。

特别提醒：工抵协议不是"免死金牌"！本案原告因房屋能过户而失去要工程款的权利，但如果您遇到房屋被查封等情况，工抵协议无法履行，您仍然可以主张原债务。所以签约时务必约定："若X日内未完成过户，债权人有权恢复主张原债权及利息"。

专业护航，让企业远离法律陷阱

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