物业公司主张高额违约金易被驳回，规范收费管理是关键 - 太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初153号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果
2017年12月6日，范某接收了其位于太和县××镇××小区××幢××室房屋。2017年12月28日，范某与上海某瑞物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定由上海某瑞物业管理有限公司为范某所在小区提供物业服务；房屋建筑面积88.8平方米，物业服务费按每月每平方米0.73元收取，并实行政府补贴政策（前三年补贴50%，第四年补贴40%，第五年补贴30%，第六年起业主全额自付）；二次供水能耗费10元/月/户；物业费每年预缴一次，逾期按日千分之三支付违约金。合同签订后，经总公司授权，上海某瑞管理有限公司太和分公司实际为小区提供物业服务，但范某自2018年12月6日至2023年3月31日未缴纳物业费。上海某瑞管理有限公司太和分公司多次催要无果后提起诉讼，要求范某支付物业费、二次供水费2490元及违约金11780.19元。

法院判决：范某需支付上海某瑞管理有限公司太和分公司物业费1949.8元；驳回其他诉讼请求（包括二次供水费和全部违约金）。简单说，物业费要付，但违约金和二次供水费一分钱没拿到。

三、案例核心观点：企业如何防范类似风险？
这个案子看似是“物业讨债”，实则暴露了企业常见的三大“坑”：主体资格不清、收费证据不足、违约金乱设。咱们用大白话拆解，帮您避开这些雷：

1. “我是谁？”——主体资格必须亮清楚
   范某一开始抗辩：“和你签合同的是总公司，你分公司没资格告我！”法院为啥没支持？因为上海某瑞管理有限公司太和分公司拿出了总公司授权书、电梯维保合同、工资表等证据，证明自己是实际服务者。但很多企业吃亏在：分公司干活却没留授权痕迹，业主一质疑就败诉。
   企业怎么做？

   • 如果是分公司对外服务，签合同时直接写明“由XX分公司具体执行”，并附上总公司书面授权文件。
   • 平时多留“服务痕迹”：比如维修记录拍照、员工排班表、供应商发票，别等到打官司才手忙脚乱找证据。

2. “你收我钱，凭啥？”——收费项目必须明明白白
   物业公司要二次供水费，但法院说：“4楼用得着二次供水吗？你没证明哪几层要交！”结果这项钱全泡汤。更坑的是，他们主张日千分之三的违约金（相当于年化109.5%！），法院直接驳回，因为违约金太高且无证据证明业主是恶意拖欠。
   企业怎么做？

   • 收费项目必须写进合同，且附上依据：比如“二次供水费仅限6楼以上”，并保留水箱运行记录或物价局批文。
   • 违约金别“狮子大开口”！法律支持的合理范围通常是年化6%-12%，超过部分法院大概率不认。建议合同里写“按日万分之三计算”，既合法又容易执行。

3. “拖几年再说？”——催款动作必须留痕
   范某辩称“超过3年部分不用付”，但物业公司提交了催费通知张贴照片，法院认定“诉讼时效重新计算”。可如果没这些证据，超过3年的欠费真要不回来！
   企业怎么做？

   • 催款别光靠电话！用书面通知（微信、短信也算），拍照留存；每半年发一次，避免“躺在权利上睡觉”。
   • 服务结束前务必结清费用，像本案物业2023年3月撤场，但2018年的欠费还能要，就是因为欠费处于“持续状态”。

一句话总结：收钱不是“写进合同就高枕无忧”，服务有记录、收费有依据、违约金要合理，才能稳稳把钱装进口袋。否则，像本案物业“赢了官司却拿不到违约金”，白忙一场还赔上诉讼费。

作为深耕企业法律服务的团队，征和律师事务所特别推出极高的性价比法律顾问服务：您可先试用基础套餐（合同审核+风险提示），满意后再付款！我们帮企业把“法律风险”变成“经营护盾”，用通俗方案解决专业问题，让您省心又省钱。