多份购房合同中付款未明确指定将导致合同被解除-合肥商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷

案号：(2019)皖0191民初1022号

审理法院：安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年1月25日，合肥东某投资有限公司与安徽某玛利资产管理有限公司分别签订四份《商品房买卖合同》，购买东湖创新中心一期第5幢的四套房屋：-1层办-101号（总金额2096796元）、1层办101号（总金额2127897元）、1层办102下/办102号（总金额3556130元）、2层办202号（总金额2140680元），四份合同共计房款总额为9921503元。合同约定首付购房款应于2018年1月25日前支付，剩余购房款办理按揭贷款，若买方迟延付款超过60日，卖方有权解除合同。

之后，安徽某玛利公司未能办理按揭贷款，陆续支付了部分房款，四份合同共计付款7881503元，剩余2040000元未支付。2018年2月6日，合肥东某公司向安徽某玛利公司发出《催告函》，要求补足剩余购房款。合肥东某公司主张已支付的购房款优先用于支付1层办101号、1层办102下/办102号、2层办202号房屋全额购房款，因此-1层办-101号房屋尚欠2040000元未支付。

一审法院判决解除双方签订的-1层办-101号房屋的《商品房买卖合同》，安徽某玛利公司需协助办理注销备案手续并支付违约金61703元。安徽某玛利公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与法律风险防范提示

这个案例揭示了一个企业交易中极易被忽视但后果严重的法律风险：当企业与同一交易对象签订多份合同时，付款未明确指定具体合同，可能导致已付的大部分款项被认定为未用于特定合同，从而触发合同解除条款。

具体来看，安徽某玛利公司已支付了788万元（占总金额的79%），却因为未能证明已付清-1层办-101号房屋的全部款项，导致该套房屋的买卖合同被解除。为什么已支付大部分款项还会败诉？关键在于：

1. 付款指向不明的致命风险：当一家企业与同一交易对象签订多份合同时，每一笔付款必须明确指定是用于哪份合同。本案中，安徽某玛利公司付款时没有说明是针对哪套房屋的款项，而作为付款方，它有责任证明已付清特定合同的款项。结果，法院采信了合肥东某公司的主张，认定已付款优先用于支付其他三套房屋。

2. "大部分履行"不等于"主要债务履行"：安徽某玛利公司认为已支付76%的款项属于履行了主要债务，但这在法律上站不住脚。合同明确约定了付款期限和金额，未按约定支付剩余款项即构成违约，即使已支付大部分款项。

3. 事后提出质量问题难获支持：安徽某玛利公司上诉称房屋存在漏水等质量问题所以拒绝付款，但未能提供在催款时就已提出质量问题的证据。二审提交的照片是在一审判决后拍摄的，无法证明当时存在合理抗辩理由。这说明，发现质量问题应及时提出并保留证据，不能事后补救。

给企业的三点防范建议：

1. 付款必注明：企业向同一交易对象支付多笔款项时，务必在付款凭证上清晰注明"用于支付XX合同项下款项"。最好在合同中就约定好付款顺序，或每笔付款后要求对方出具收据确认款项用途。

2. 建立合同管理台账：企业应建立详细的合同履行记录，特别是多合同交易时，要清楚记录每笔付款对应的具体合同，避免财务与业务脱节。

3. 发现问题及时行动：如发现合同标的物存在质量问题，应立即书面通知对方并保留证据，不能以质量问题为由单方面停止付款，而应通过协商或法律途径解决。

企业交易中，"我以为对方知道"的想法往往带来巨大风险。合同是商业活动的法律保障，每一笔交易细节都应有明确约定和记录。特别是在房地产等大额交易中，一个看似简单的付款指示缺失，就可能导致数百万的损失。

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