上周我接待了包头某房企的对接人，他攥着半尺厚的建设审批文件进门，坐下第一句话就带着慌：“律师，我开发的商铺连房产证都没办，被人占了13年，是不是根本要不回来？”
那摞文件边角都磨起了毛，看得出来他为这事跑了不少趟。
未办产权商铺被占用13年的案情经过
委托人是包头市某房地产开发有限公司，2009年开发了包头市的一处商业住宅项目，已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等全部审批手续，但项目尚未竣工验收，还未办理不动产权登记。
2011年，项目因施工承包方原因停工，施工方项目部负责人陈某某的岳父赵某某，强行占用了项目的多间底层商铺，之后一直对外出租获利。委托人多次要求赵某某停止占用、返还房屋，对方都不予理会。
2021年，第三人秦某某从赵某某手中承租了其中一间商铺，一直占有使用至今。委托人曾明确告知秦某某商铺的所有权归属，要求他直接和委托人对接租赁事宜，秦某某却称自己是从赵某某手里租的房，只认赵某某，拒绝腾房。
委托人最初打算直接起诉，又因为一直没办下房产证，担心自己的主张得不到支持，拿不回房子，这才来找我咨询。
未办产权商铺被占用的律师函维权策略
我先给他吃了定心丸：未办不动产权登记，不影响你作为开发商基于合法建设行为享有的物权权利。
你持有的国有土地使用证、各项规划许可、施工许可，已经能充分证明你是案涉商铺的合法权利人，就算还没办下房产证，也有权要求无权占有人返还房屋。
解答完这个核心疑问，我没有直接建议他起诉，而是给出先向赵某某和秦某某分别发律师函的方案。
一方面，赵某某长期回避直接沟通，发律师函可以将我方的权利依据、腾房要求以书面形式正式告知，固定我方已主张过权利的证据；另一方面，秦某某作为实际租户，可能不清楚上家的权利瑕疵，发函可以明确告知其租赁关系不能对抗合法物权人的权利，点明继续占用的法律后果。
发函后分两种情况推进：若对方回应，可就腾房事宜协商具体方案；若对方仍不回应，我也已完成书面催告的固证动作，为后续维权程序打好基础。
法律要点
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。开发商合法建造房屋的，即使未办理不动产权登记，也自建造完成时依法取得物权。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。占有人无法证明其占有具有合法依据的，权利人有权要求其返还财产。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十三条第一款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。承租人从无处分权人处承租房屋的，其租赁关系不能对抗合法物权人的权利主张。
- 《中华人民共和国民法典》第一百九十六条第二项规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。主张返还原物的物权请求权，不受诉讼时效期间的限制。
本案各方的核心立场与顾虑
占有人赵某某的常见抗辩逻辑：多主张占用房屋是用于抵扣施工方的工程款，或是与开发商存在其他未结清的债务，自认有权占用房屋，但大多无法提供书面抵房协议或其他合法占有的有效依据。
实际承租人秦某某的常见立场：多主张自己是合法租赁，已经交了租金，租期没到不该腾房，不知道出租人没有处分权，担心自己的租金损失没人承担。
委托人的核心权利基础：作为合法开发建设的物权人，有权要求无权占有人返还房屋，承租人的损失可以向出租方主张，不能以此对抗物权人的权利。
常见问题
未办房产证的开发商真的有权要回被占的房子吗？
只要开发商能提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证据，证明房屋是其合法开发建设的，即使尚未办理不动产权登记，也依法享有物权，有权要求无权占有人返还房屋。
商铺的租户是从别人手里租的，我能直接要求租户腾房吗？
可以。物权具有对世效力，租户基于和无权处分人签订的租赁合同占有房屋，不能对抗合法物权人的权利。物权人主张权利后，租户继续占有房屋就失去了合法依据，应当返还。
发律师函的费用是多少？
针对这类房产占用纠纷的律师函，征和律师函服务的统一收费为490元，涵盖文书撰写、身份核验、送达反馈全流程，无需额外支付其他费用。
如果对方收到律师函还是不腾房怎么办？
律师函可以固定你已经向对方主张过权利的证据，若对方仍不回应，你可以持律师函及相关证据进一步通过法律程序主张权利。
行动建议
如果您在包头遇到房产被他人无权占用的情况，建议先整理好房产开发或权属的相关证明材料，明确占有人身份和占用事实，优先通过律师函固定催告证据、明确对方责任。
您可以选择征和律师函服务，仅需490元，全程线上办理，最快3小时完成文书撰写，支持全国送达。
本文基于公开裁判文书改编，所有信息均已脱敏，不构成任何具体法律意见，具体个案建议咨询专业律师。